ENERJİ İŞ SENDİKASI KADIN KOMİTESİ BAŞKANI AVUKAT SİNEM KAVAK /
Toplumun büyük bir kesimi tarafından kiraya ilişkin hususlar ve ilgili güncellemeler önem arz ettiğinden ve kiralara yansıtılabilecek maksimum %25 zam oranı 2024 Temmuz ayından itibaren son bulacağından ötürü işbu yazının kaleme alınması gerekmiştir. Kiraya ilişkin her şey detaylı bir biçimde açıklanmıştır.
Kira Kavramı
Taşınır veya taşınmaz bir malın veya hakkın sahibi, o malın kullanılmasını veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanılmasını bir başkasına bırakmayı; kullanıcının da buna karşılık şeyin sahibine bir bedel ödemeyi üstlenmesi kira ilişkisini oluşturur. Tüketilecek nesneler kiraya konu olamaz ancak, satım akdine konu olması mümkündür. Kiraya konu olabilecek nesneler, maddi olan şeylerdir.
Kira Türleri
Konut ve Çatılı İşyeri Kirası (TBK Madde 339-356)
Taşınmaz mal kiralarına konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin yasa hükümlerinin uygulanabilmesi için örtülü bir biçimde olmalıdır yani, üstü kapalı olmalıdır.
Her bina konut değildir. İmar hukuku yönünden bina zihinde canlananın yanında hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlanmıştır. Bu çerçevede hayvan barınakları da birer binadır.
Genel literatürdeki konut ise, zihinde canlanan ev apartman gibi yerler olarak nitelendirilmektedir.
İşyeri ise daha geniş kapsamlıdır. İş Kanunu’ nda işyeri “İşveren tarafından mal veya hizmet üretmek amacıyla maddi olan ve olmayan unsurlar ile işçinin birlikte örgütlendiği birim.” olarak tanımlanmıştır. Vergi Usul Yasasında ve Kat Mülkiyeti Yasası’ nda da benzer tanımlamalar vardır fakat, TBK’ nın kira ile ilgili bölümünde sözü edilen işyerinin gerçek veya tüzel kişilerin her türlü ticaret sanayi, tarım ve mesleki alanlarda faaliyetlerini yürüttükleri yer olarak adlandırılmaktadır.
Etrafı duvarla çevrili, üzeri açık; odun, kömür, kum depoları, araç sergi yerleri, hayvan satış yerleri gibi mekanların kira hukuku bakımından çatılı işyeri değil, arsa sayılması gerekmektedir.
Çatısız yerin kira ilişkisinin kurulmasından sonra çatılı hale dönüşmesi halinde kiranın genel hükümleri esas alınır. Örneğin arsa nitelikli yer kiraya verilip sonradan arsa üzerinde konut ve çatılı iş yeri oluşturulmuşsa arsa olarak değerlendirilmelidir. Binanın varlığı dikkate alınarak sözleşmede değişiklik yapılması halinde yeni ilişkide konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmalıdır. Fakat sözleşmede binaların sökülüp götürüleceği kararlaştırılmışsa taşınmaz arsa niteliğini korur ve genel kira kurallarının uygulanması zorunludur. Mülkiyet anlamında eklenti olan kısımlar da yapının aslına dahildir; örneğin, kiralananın deposu, kömürlüğü, otoparkı vs.
Barakalar ise geçici amaçla yapılan basit ve temelsiz yapılardır bu sebeple, taşınır mal niteliğinde değerlendirilir.
Büfeler temelli ve kalıcı olmamasına rağmen duvarları sağlam malzemeli ve üzerinde korunmalı çatı bulunduğundan çatılı işyeri kirası kapsamında değerlendirilmelidir ve genel hükümler değil özel hükümler uygulanmalıdır.
TBK Madde 339/2’ ye göre kamu kurum ve kuruluşlarına ait konut ve çatılı işyerleri sözleşmeleri hangi usul ve esaslar içinde kurulmuş olursa olsun, buna ilişkin tüm kira sözleşmelerinde, konut ve çatılı işyeri ile ilgili hükümlerin uygulanması gerekmektedir.
Ürün kirası ise ürün veren veya işletilen taşınmaz veya tesislerin ya da hakların kiralanmasına ilişkindir. Kiralananın ürün kirasına konu olabilmesi için, bunun donanımlı olarak kiraya verilmesi gerekir. İşletme ruhsatı alınmamış fabrika vb. yerler kiraya verilmişse bununla ilgili anlaşmada ürün kirası yerine genel kira hükümleri uygulanır.
Ürün kirasının bazı çeşitlerinde bedelin para olarak ödenmesi şart değildir. Kira bedelinin ürünle ödenmiş olması mümkündür. Marabacılık, ortakçılık, yarıcılık vs. katılmalı kira olarak tanımlanmıştır. Katılmalı kira ancak ürün elde edilen taşınmazlarla ilgilidir. Bir haktan dolayı oluşan ve verim hakları olarak ifade edilen kavram da ürün kirası kapsamında kalır.
İşletme hakkı da ürün kirasının özel bir türüdür. İşletmenin en önemli ve ayırıcı özelliği işleten tarafından üçüncü kişiye devredilmesidir.
Yargıtay özel dairesinin bir kararında akaryakıt istasyonunun işletilmesine ilişkin sözleşme, kira sözleşmesi değil işletme olarak nitelendirilmiş ve başka bir özel hukuk dairesinin kararında da işletme hakkının, ürün kirasının bir türü olduğu ifade edilmiştir.
Hayvan kirası da TBK Madde 367 vd. incelenmiştir. Kiralanan hayvanın taşınmazın kirasıyla bağlantılı olmaması lazım. Tarımsal amaçlı hayvan kirası söz konusu olduğu takdirde işletme sözleşmesinin konusu oluşur. Sadece çift tırnaklı geviş getiren hayvanlar hayvan kirasının konusu olabilir. Diğer hayvan çeşitleri genel kiraya ve tarımsal amaçla ürün kirasına konu olabilir.
Kira sözleşmesi ve kefalet konusu, içinde önemli uyuşmazlıkları barındırmaktadır. Kiracı lehine kefalet verilmişse kefil yönünden sorumluluk ancak ödenmeyen borçlara yönelik olabilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kefil aleyhine alacak davası açılabilirse de tahliye yönünden kefil aleyhine dava açılamaz.
TBK Madde 322’ ye göre kiracının kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği veya kullanım hakkını başkasına devredebileceği hususuna yasada yer verildiği halde kira ilişkisinin başkasına devri kiraya verenin yazılı rızasına bağlı kılınmıştır.
Alt kiracılık, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri kira genel kuralı niteliğinde yasada açıklanmıştır. Alt kiracılık TBK Madde 322’ açıklanmıştır. Sözleşme ile alt kira ilişkisi kurulması yasaklanabilir. Sözleşmeden bağımsız olarak da bazı hallerde kiraya verenin rızası olmadıkça alt kira ilişkisinin kurulamayacağına, yasal düzenlemede yer verilmiştir.
Alt kira ilişkisinin kurulması bazı koşullara bağlanmıştır:
· Alt kira ilişkisinin geçerli olabilmesi için alt kiracılık ilişkisinin kiraya veren yönünden zarar doğurmaması gerekmemektedir. Alt kira ilişkisinde taraflarda bir değişiklik olmamakla birlikte asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu devam etmektedir. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınan biçimden farklı şekilde kullanırsa kiraya verene karşı asıl kiracı gibi sorumlu olur, sorumluluktan kurtulamaz.
· Asıl kira süresinin dolması veya kiranın başka bir nedenle sona ermesi durumunda alt kira da sona erer. Alt kiranın akıbeti asıl kiranın akıbetine bağlıdır. Alt kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü asıl kiracı yönünden geçerli sayılmaz. Birden fazla alt kiracılık hatta zincirleme şekildeki alt kiracılık kurulması mümkündür.
Kirada kullanım hakkının devri kiracının sözleşmeden kaynaklanan hakkını tamamen veya kısmen başkasına kullandırmasıdır. Kiracının kiralananı kullanım hakkı devralan alt kiracıya geçer. Bu şekliyle alacağın temlikiyle benzerdir. Kullanım hakkının devamı asıl kira ilişkisinin akıbetine tabidir. Kira ilişkisinin devrinde ise koşulların varlığı halinde kiraya veren ve kiracı arasındaki sözleşme sona erdiği için devralan üçüncü kişi kiracı konumuna geçer ve sorumluluk ona ait olur.
Kirada ortaklık kiralananın birlikte işletilmesi veya kullanılmasıdır. Kiraya verenin rızası ile kiracının yanına ortak alması mümkündür. Kiraya verenin rızasının bulunmadığı durumlarda kiracının yanına ortak alması onu haksız işgalci durumuna sokacağı gibi kiracıyı da sözleşmeye aykırı davranan taraf durumuna sokar.
Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira ilişkisi kurulamaz. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, kiracının ölümü sonucu kiranın feshine sebep olmaz. Mirasçıların veya ortakların kiracılığı sürdürmesi mümkündür ve mirasçılar haksız işgalci durumunda olmazlar. Mirasın reddedilmesinin de bu durum üzerinde herhangi bir etkisi yoktur.
Kiralanana kiracı veya devir alan sıfatıyla girmiş olanlar veya işgal edenler hakkında mahkemede boşaltma davası açılabilir ve haksız işgalciler hakkında el atmanın önlenmesi bakımından idari yola başvurulabilir.
Ürün kirasında ise TBK Madde 366' ya göre kiraya verenin rızası olmaksızın kiracı, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanma ve işletme hakkını da devredemez.
Hayvan kirasında alt kira ve kullanım hakkının devri ile ilgili olarak yasada kiracıya hak tanınmamıştır.
Kira ilişkisinin devri açısından ise; devir sözleşmesinin geçerliliği devralan, devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılmış olması koşuluna bağlıdır. Kira ilişkisi ancak kiracı tarafından üçüncü kişiye devredilebilir ve devrin geçerli olabilmesi de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Kira sözleşmesinin devri kiracının kiracılığını üçüncü kişiye aktarıp aradan çekilmesidir ve bir taraf değişikliği meydana getirir.
İşyeri kirasının devrinde ise haklı bir neden olmadıkça kiralayanın rıza vermekten kaçınamayacağı hususu öngörülmüştür. Sözleşmenin devriyle birlikte devreden taraf yönünden sözleşme sona ermekle borçlarından kurtulmuş sayılır. Kiraya verenin olası hakları da gözetilmiştir ve sorumluluk sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süre ile devam edebilecektir.
Vergi kaçırmak amacıyla, düşük bedelli kira sözleşmesi akdedilmişse; muvazaa sebebiyle geçersizlik söz konusu olur. Taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinden doğan nispi hak, tapu siciline şerh ettirilebilir. Bunun yapılabilmesi için, taşınmazın tapuya kayıtlı olması ve taraflar arasında bir şerh anlaşmasının yapılmış olması gerekir. Şerhin etkinlik süresi sözleşmede belirtilebilir; fakat belirtilmemişse 5 yıldır. Şerhle beraber, kira sözleşmesinden doğan alacak hakkı, kuvvetlendirilmiş alacak hakkına dönüşür. Alt kiranın şerh edilebilmesi için, malikin yazılı izni gerekir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi
TBK Madde 347
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri
Kira süresinin sözleşme kurulurken belli olduğu sözleşmeler belirli süreli kira sözleşmeleridir. Belirli süreli bir kira sözleşmesi yapılmışsa, sözleşme, kural olarak sürenin dolması ile sona erer. Sözleşme, süreye bağlı olarak akdedildiği için, tarafların haklı bir sebep olmaksızın ve süre dolmadan sözleşmeyi sona erdirebilmeleri mümkün değildir.
Olağan Fesih-Olağanüstü Fesih
Doktrinde fesih yerine sözleşmeden dönme, iptal vs. gibi kavramların kullanılmamasının nedeni, kira sözleşmesinin sürekli borç doğuran bir sözleşme olmasıdır. Sürekli borç doğuran bir sözleşmenin sona erdirilmesi ya olağan fesih ya da olağanüstü fesih yoluyla olur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde olağan fesih mümkün değildir; zira bu sözleşmelerin olağan sona erme biçimi, sürenin dolmasıdır. Olağanüstü fesih ise, haklı sebeplerin varlığı durumunda her zaman mümkündür; sözleşme süresinin dolmasını beklemeye gerek yoktur.
İşbu belirli sürenin “1 yıllık süre”, “2024 yılı Ocak ayına kadar devam edecek.” gibi şekillerde kararlaştırılması mümkündür. Sözleşmenin bir başlangıç bir de bitiş tarihinin olması önemlidir. Süre açık veya örtülü bir şekilde kararlaştırılabilir olup genel hükümlerdeki irade uyuşmasına ilişkin esaslar burada da geçerlidir.
Şartları:
· Tarafların, sözleşmeyle belirli bir süre kararlaştırmaları veya kararlaştırmamakla beraber işin niteliğinden, sözleşmenin belirli süreli olduğu anlaşılmalıdır.
- Taraflar, kararlaştırdıkları sürenin dolması üzerine, başka bir şarta gerek olmadan, sözleşmenin sona ereceği hususunda anlaşmış olmalıdırlar. Demek ki, tarafların yalnızca süre kararlaştırmış olmaları yeterli değildir; bu süre sonunda bir şey yapmaya gerek olmadığını da bilmeleri gerekmektedir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
Bir kira sözleşmesi, yukarıdaki iki şarttan birini taşımıyorsa belirsiz sürelidir. Ancak bu hüküm, adi kiralar için geçerlidir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı genelde korunur fakat konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin de belirsiz süreli olarak yapılabildiğini belirtmem icap eder.
Belirsiz süreli olarak kabul edilen kira sözleşmelerinden bir tanesi de zincirleme kira sözleşmeleridir. Zincirleme kira sözleşmeleri, art arda yapılan kira sözleşmelerinden oluşur.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Özellikleri:
· Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, olağanüstü fesih her zaman mümkündür. Olağanüstü feshe, belirli süreli kira sözleşmelerinde de haklı sebeplerin var olması şartıyla gidilebilir.
· Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kanunun öngördüğü fesih dönemlerine ve sürelerine uymak kaydıyla, olağan fesih de mümkündür.
· Belirli süreli kira sözleşmelerinin olağan sona erme yolu, sürenin dolmasıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin olağan sona erme yolu ise fesihtir; zira bu sözleşmelerde süre belirlenmediği için, sürenin dolması beklenemez. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde, olağanüstü feshe de gidilebilir.
· Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde olağan fesih, kanunun öngördüğü fesih dönem ve sürelerine uymak kaydıyla yapılan fesihtir.
· Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, kural olarak olağan fesih yoluyla sona erdirilebilir; feshi olağan hâle getiren ise, onun haklı sebep olmadan, kanunda belirtilen fesih dönem ve sürelerine uymak kaydıyla gerçekleştirilmesidir.
· Belirli süreli kira sözleşmelerinin olağan sona erme biçimi sürenin dolması olduğu için; süre dolmadan önce fesih mümkün değildir. Bunun istisnası olağanüstü fesihtir. Olağanüstü fesih, gerek belirli süreli gerek belirsiz süreli kira sözleşmelerinde mümkündür; bu durumda, taraflardan en az birinin sözleşmeyi devam ettirmesi kendisinden beklenemez.
Fesih Dönemi
Olağan fesih hakkının kullanılabilmesi için sözleşmenin başlangıcından itibaren
hesaplanan döneme, fesih dönemi denir.
Fesih bildirimine göre; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun
bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. TBK Madde 328’ de kanun koyucu, fesih dönem ve sürelerine uyulmadan sözleşmenin feshedilemeyeceğini belirtmektedir.
TBK Madde 329’ a göre se taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında; taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Bu maddeye göre fesih dönemi altı ay; fesih bildirim süresi ise üç aydır. Sözleşme, altı ayın sonunda feshedilmek isteniyorsa; sözleşmenin karşı tarafına üç ay önceden fesih bildiriminde bulunmak gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken noktalardan birisi de, fesih döneminin sözleşmenin başlangıcından itibaren işlemeye başlamasıdır. Bu durum, taşınır ve taşınmaz yapı kiralarında geçerlidir.
Azami Süre Kaydı: Taraflar, sözleşmede “Bu sözleşme en geç Ocak 2024’te sonlandırılmak üzere kurulmuştur.” gibi bir azami süre kaydı belirlemişlerse sözleşmenin sona ereceği tarih belli olduğu için (Ocak 2024), bu sözleşmeleri belirli süreli olarak kabul etmektedir ancak, alışılagelmiş belirli süreli sözleşmelerden değildir. Taraflar, sözleşmeye “En geç … Tarihinde sona erecek; ama taraflardan her biri, bu tarihten önce de sözleşmeyi gerektiğinde feshetmeye yetkilidir.” gibi bir ibare ekleyebilirler. Bu durumda sözleşme, uygulanacak hükümler bakımdan, belirlenen en geç tarih gelinceye kadar belirsiz süreli; bu tarih itibariyle belirli süreli olarak kabul edilmektedir.
Asgari Süre Kaydı: Taraflar, sözleşmede “Bu sözleşme en erken … Tarihinde sona erdirilmek üzere kurulmuştur.” gibi bir asgari süre kaydı belirlemişlerse; sözleşme bu tarihten önce sona erdirilemez. Bu durumda sözleşme, asgari süre dolana kadar belirli süreli; asgari süre dolduktan sonra belirsiz süreli olarak kabul edilmektedir. Sözleşmeye “Sözleşme en erken … tarihinde, en geç … tarihinde sona erecektir.” gibi hem azami hem de asgari süre kaydı konulmuşsa; sözleşme, belirli süreli olarak kabul edilmektedir.
Uzama Kaydı: Taraflar, sözleşmede “Bu kira sözleşmesi … Tarihinde sona erecek; ancak bu tarihten en az bir ay önce fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde en fazla bir yıl daha uzayacaktır.” gibi bir ifadeye yer vermişlerse; burada aslolan, sözleşmenin devam etmesidir. Zira sözleşmenin sona erdirilebilmesi için, bir fesih bildiriminde bulunulması gerekmekte; devam etmesi için ise herhangi bir harekette bulunulması gerekmemektedir. İşte, bu şekilde art arda uzayıp giden (zincirleme) sözleşmelere belirsiz süreli sözleşmeler denir. Taraflar, aynı sözleşmede (zincirleme) “Bu şekilde en fazla beş yıl uzatılabilir.” gibi bir ifadeye yer vermişlerse; sözleşme ilk dört periyotta belirsiz, son periyotta ise belirli sürelidir.
Bildirimli Uzama Kaydı: Taraflar, sözleşmede “Sözleşme … Tarihinde sona erecektir; ama bu tarihten önce yapılacak tek taraflı bir bildirimle sözleşmenin süresinin uzatılması mümkündür.” gibi bir ifadeye yer vermişlerse; burada da aslolan, sözleşmenin sona ermesidir. Zira sözleşmenin sona erebilmesi için tarafların herhangi bir harekette bulunmalarına gerek yoktur. Buna mukabil, sözleşmenin devam edebilmesi için tek taraflı bildirim yapılması gerekmektedir. Bu sözleşmelere, opsiyon hakkı içeren sözleşmeler de denilmektedir ve bunların genellikle belirli süreli sözleşme oldukları kabul görmektedir. Bu zamana kadar söylediklerimiz, genel kira sözleşmesine ilişkin olmakla beraber; konut ve çatılı iş yeri kiralarının da belirli ya da belirsiz süreli olarak kurulabildiğini söylememiz icap etmektedir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları
“Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” (TBK m.347/1)
Belirli süreli bir kira sözleşmesinde süre dolduğunda sözleşme sona ermektedir ancak bu maddede, on beş gün önceden bildirimde bulunulmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılacağı ifade edilmiştir. Burada bildirimi kiracı yapacaktır. Ayrıca, buradaki on beş günlük süre, emredici bir süredir; bu nedenle o, ne uzatılabilir ne de kısaltılabilir. Bununla beraber, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde (fesih bildirim süresi) bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Bağlantılı Sözleşme: (TBK Madde 340) Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bu hüküm konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olup, kiracıyı koruma amacı güder ve literatürde bağlantılı sözleşme yasağı olarak adlandırılır. Bu sözleşmelerle ilgili olarak:
· Bağlantılı sözleşmenin tarafları kiracı, kiraya veren ya da bazen kiracı ve üçüncü kişi olabilmektedir.
· TBK m.340’ ın uygulanabilmesi için, konut ve çatılı iş yerine ilişkin bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir.
· Sözleşmenin, kira sözleşmesiyle bağlantılı olarak (sözleşmenin kurulmasına ya da yürütülmesine ilişkin) yapılması gerekir.
· Sözleşmenin, kiracının borç altına girdiği başka bir sözleşme (hukuki işlem) bulunması gerekir.
· Sözleşmenin, kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkili olmaması gerekir.
· Bağlantılı sözleşme, kiracı yararına olmamalıdır. Bazı istisnai durumlarda, sözleşmenin kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkisi olmasına rağmen, bu kullanımda kiracının bir menfaati olmayabilir. Bu durumda da bağlantılı sözleşme yasağı gereği, sözleşme geçersiz sayılmalıdır. Demek ki bir sözleşme, kira sözleşmesinin kurulmasına ya da yürütülmesine ilişkin olmakla beraber, kiracının menfaatine yönelik değilse ve onu borç altına sokuyorsa, bağlantılı sözleşme kapsamına girer ve geçersiz sayılır.
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı: Sözleşmede değişiklik yapma yasağı, kira bedelini kapsamaz; yani kira bedeli, günün koşullarına göre yeniden uyarlanabilir. TBK m.346’da da belirtildiği gibi kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu hüküm emredici niteliktedir ve yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulama alanı bulmaktadır. Yine ileride göreceğimiz üzere, taraflar, sözleşmede, kiraya verene, kanunda sayılmış tahliye sebepleri dışında bir sebebe dayanarak fesih hakkı tanırlarsa; bu fesih ve dayanılan tahliye sebebi geçersiz olur. Görüldüğü gibi, kiracıya getirilecek ödeme yükümlülükleri, kanunda düzenlenen hususlarla sınırlıdır; kanun koyucu, başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesine müsaade etmemiştir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi: Bir kira sözleşmesinde, kiracıyı sıkıntıya sokacak iki husus vardır. Bunlardan ilki, kiracının istemediği şartlarla sözleşmenin sona erdirilmesi; diğeri ise kiracının ödeme yükümlülükleri altına sokulmasıdır ki kanun koyucu da, bu iki noktaya temas etmiş ve böylece kiracıyı koruma altına almıştır. Söz konusu korumalar konut ve çatılı iş yeri kiralarıyla sınırlıdır. Kanun koyucu, içtihatlarla gelişmiş olan, özel bir kira bedeli belirleme usulü benimsemiştir. Bu sebeple taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilir; ancak serbestçe artıramazlar.
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (TBK Madde 344/1)
Kira bedelindeki 12 aylık TÜFE ortalaması yerine sabit oran olan yüzde 25 zam artışı miktarının, 1 Temmuz 2024’ te son bulacak olması bu yazıyı yazmamızı gerektirmiştir.
“Kira bedelindeki artış” dediğimize göre, tabanda ilk başta belirlenen kira bedeli vardır ve artış miktarı, bu bedel üzerinden yapılacaktır. Yasal kira artış oranından daha yüksek bir artırım kiracı tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Kiracı aleyhine getirilen hükümlerin kiracı tarafından kabul edilmiş olması hükmü geçerli kılmamaktadır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. (TBK Madde 344/3) Fakat 8 Haziran 2022 tarihinde TBMM Genel Kurulu tarafından kabul edilen 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmiş olup 2022 kira artış oranı düzenlenmektedir. Söz konusu hüküm ile kira artışı bakımından 2023 Temmuz'a kadar %25 olarak belirlenen sabit oran öngörülmektedir. Böylece kiralayan lehine, bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla kira artışı yapılması mümkün kılınmaktadır.
Kira bedeli, gerek Türk parasıyla gerek yabancı parayla belirlenebilir; eğer yabancı
parayla belirlenmişse, 5 yıl geçmeden değiştirilemez. Bunun istisnası aşırı ifa güçlüğüdür.
Kira Tespit Davası: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” (TBK m.345/1) Bu yüzden kira tespiti için, karşı tarafa ihtar çekilmesine veya haber verilmesine gerek yoktur; bununla beraber, bazı sınırlamalar bulunmaktadır:
· Somut olayda bir konut ve çatılı iş yeri kirasının olması gerekir; aksi takdirde kira tespit davası açılamaz.
· Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirası söz konusu ise, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olduğu tarih itibarıyla kira tespit davasının açılabilmesi mümkün değildir.
Kira tespit davası, iki ayrı şekilde açılabilir:
1)Taraflar, sözleşmeye kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm koymuş olabilirler. Böyle bir durumda, yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davasının açılabilmesi mümkündür. Mahkemenin vereceği hüküm, dolayısıyla yeni belirleyeceği kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
2)Taraflar, sözleşmeye bedelin artırılmasına ilişkin bir hüküm koymamışlarsa; kiraya verenin kira tespit davasını, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açması zorunludur. Kiraya veren, davayı açmamış olsa bile; eğer kiracıya bu davayı açacağını bildirmişse ,yazılı bildirim şart!, tespit davasının yeni dönemin sonuna kadar açılabilmesi mümkündür. Böyle bir durumda, kira bedeline ilişkin hüküm de kiracıyı yeni dönemin başlangıcından itibaren bağlar.
Kira Sözleşmesinin (Bedelinin) Uyarlanması: Kira bedelinin uyarlanması, gerek kiracı gerek kiraya veren lehine düşünülebilir. Ekonomide meydana gelen değişiklik hangi tarafın aleyhine ise, uyarlamayı o taraf isteyecektir. Uyarlama davalarının esası, TBK m.138’de düzenlenmiştir:
Aşırı İfa Güçlüğü: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse; borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Bu düzenleme, genel hükümlerde olduğu için; gerek adi kira sözleşmelerine gerek konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmelerine uygulanabilecektir. Uyarlama, genellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde istenir; zira belirsiz süreli kira sözleşmelerinde zaten sözleşmenin feshedilebilmesi imkânı vardır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, süre dolana kadar sözleşmeyle bağlı kalınacağı için; en azından, uyarlanmış şartlarla bağlı kalınmak amacıyla uyarlanma davası açılması tercih edilir. Tabi burada, sözleşme süresinin de uzun olması gerekir; zira kısa süreli sözleşmelerde uyarlama davası açmanın pek bir mantığı bulunmamaktadır. Ayrıca, kısa süreli kira sözleşmelerinde öngörülmeyen bir durumun da ortaya çıkması zordur.
Şartları:
· Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekmektedir. Bu olağanüstü durum kişisel değil sosyal ya da ekonomik boyutta olmalıdır.
· Olağanüstü olay, geleceğe ilişkin olmalıdır; dolayısıyla taraflar sözleşmeyi kurarlarken bu durumu öngörememiş olmalıdırlar.
· Bu olağanüstü olay yüzünden tarafların sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmeleri kendilerinden beklenememeli ve dürüstlük kuralına uygun düşmemelidir.
· Borçlu, borcunu ifa etmemiş olmalı ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Uyarlama davasını, gerek kiraya veren gerek kiracı açabilir. Ancak, kiraya verenin açacağı uyarlama davası, TBK m.344/3’te düzenlenmiş olan davadır. İşbu dava, 138. maddede düzenlenmiş olan uyarlama davasının kira sözleşmesine özgülenmiş bir biçimidir. Bu sebeple eğer uyarlama davasını kiracı açarsa 138. Madde hükümleri; kiraya veren açarsa, Madde 344/3 hükümleri uygulanır.
Uyarlama davası ile amaçlanan, sözleşmeyi uyarlamaktır; fakat sadece edimler arasındaki dengenin sağlanması, uyarlama davasının amacına ulaşabilmesi için yeterlidir. Örneğin; bedel tam olarak rayiç bedele çekilememiş olabilir; ancak yeni bedel hakkaniyete uygunsa, uyarlama amacı gerçekleşmiştir. Yani uyarlama davasının amacı, her iki tarafın da edimlerinin arasındaki oransızlığın tam olarak karşılanması değildir; burada önemli olan, hakkaniyetin sağlanmasıdır.
Uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda, borçlunun aşırı ifa güçlüğü sebebiyle sözleşmeyi sona erdirmesi de mümkündür. Bu hükmün (m.138) kira sözleşmelerine pek uygulanmadığını da hatırlatalım.
Kira Sözleşmesinin Tarafları ve Borçları
Kiraya Verenin Borçları
1) Kiralananın kiracıya teslim borcu
TBK m.301’e göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
Bu maddede teslimin amacı, mülkiyetin devri değil; malın kullanılmasını sağlamaktır. Teslime ilişkin bu hükmün kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir; zira bu hüküm emredici niteliktedir. Teslim borcunun üç ayrı alt borcu içerdiği kabul edilmektedir:
· Öncelikli ifa yükümlülüğü kiracınındır. Kira sözleşmesinde, kiraya veren, kiralananı, kira bedelinin ödenmesinden önce kiracıya teslim etmelidir; daha sonra da kiracı, kira bedelini ödemelidir.
· Kiraya veren, kiralananı, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek zorundadır. Kiraya veren, kiralananı, söz konusu şekilde teslim etmezse; duruma göre ayıp hükümlerinin ya da temerrüt hükümlerinin uygulanması gündeme gelebilir.
· Kiraya veren, kiralananı, sözleşme süresince kullanıma elverişli bir durumda bulundurmalıdır.
2)Kiracının Güvenliğini Sağlama Borcu
Bu borç epeyce kapsamlıdır; zira kiraya veren, yalnızca kiracının değil, onunla birlikte yaşayan kişilerin de güvenliğini sağlamak zorundadır. Bu güvenlik kapsamına sadece fiziksel güvenlik girmez; psikolojik sağlığı tehlikeye düşüren etkenler de girer. Kiraya verenin yükümlülüğünün bu kadar genişlemesinin sebebi, genel hükümlerden de hatırlanacağı üzere, üçüncü kişiyi koruyucu etkili sözleşmedir. Özellikle konut kiralarında sadece kiracının değil, onunla birlikte yaşayan aile üyelerinin de sorumluluğun kapsamına dâhil edilmesinde bu sözleşme oldukça etkilidir.
3)Vergi Yükümlülüklerine Katlanma Borcu:
Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortasına ilişkin ödemeler, araç kiralarında motorlu taşıtlar vergisi, zorunlu mali sorumluluk sigortası gibi ödemeler kiraya verene aittir; bununla birlikte, çevre temizlik vergisini kiracı öder; zira bu yükümlülük, kanunda ayrıca düzenlenmiştir.
Yan Giderlere Katılma Borcu
TBK m.303’e göre “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.”
Yan giderden kastımız, kiraya veren ya da üçüncü kişinin kiralananla bağlantılı edimleri ve bunların karşılığıdır. Mesela merkezî ısınma, merkezi sıcak su, güvenlik, bahçenin bakım giderleri vs. yan gider olduğu için; bunlara kiraya veren katlanacaktır. Buna karşılık, tüketim harcamaları (internet kulanım giderleri, telefon görüşmesi harcamaları, elektrik giderleri vs.) ile kiralananın tamiri, yenilenmesi ve bakımına yönelik olan harcamalar, yan gider niteliği taşımaz; dolayısıyla da kiraya verene yükletilemez. TBK m. 314’ e göre: “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”
Yine TBK m.315’e göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse; kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Görüldüğü gibi, kiracı tarafından yan giderlerin ödenmemesi, kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesine neden olabilmektedir. Ancak bu durumda kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi, kiracının yan giderleri özel bir sözleşmeyle yüklenmesine bağlıdır. TBK m.341’deki düzenlemeye göre ise: “Kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
Kira Sözleşmesinde Ayıba Karşı Tekeffül
Satış sözleşmesinde ayıba karşı tekeffülde de görüldüğü üzere; ayıba karşı tekeffül, ayıptan sorumluluk ve ayıba karşı sorumluluk ifadeleri aynı anlama gelmektedir.
Şartları-Türleri-Özellikleri:
1)Her şeyden önce, ortada bir ayıbın mevcut olması gerekir. Kiralanan şey, sözleşmede öngörülmüş olan kullanım için hiç veya önemli ölçüde elverişli değilse ve bu durum, kullanım değerini azaltıyorsa bir ayıptan bahsedilir. Hatırlanacağı üzere, bir ayıptan bahsedebilmek için, lüzumlu ya da vaat edilen niteliklerde bir eksiklik olması gerekiyordu. Dolayısıyla, bir kira sözleşmesinde ayıptan bahsedilebilmesi, kiralananın lüzumlu ya da vaat edilen niteliklerinde bir eksikliğin var olmasına bağlıdır. Kiralananda maddi, hukuki, ekonomik, manevi vs. bir ayıp söz konusu olabilir. Maddi ayıp, kiralananın fiziksel niteliklerinde meydana gelen eksikliklerdir. Misal; kiralanan konutta kedi, fare vs. bulunması, kiralanan arabanın çalışmaması veya lastiklerinin inik olması, kiralanan konutun ısınmaması vs. durumlarında bir maddi ayıp söz konusudur. Hukuki ayıp ise, hukuki sınırlama veya yasakların varlığı hâlinde ortaya çıkan ayıptır. Hukuki ayıp, uygulamada daha çok, kamusal sınırlamalardan dolayı ortaya çıkar. Mesela; kiralananda oturma ruhsatı bulunmuyorsa durum böyledir. Ekonomik ayıp ise, kiralanan şeyin kendisinden beklenen ekonomik menfaati (gelir) sağlayamaması durumunda söz konusu olur. Kiraya veren, kanunda belirtilen yükümlülüklere uymazsa, bir manevi ayıp da ortaya çıkabilir. Misal; kiracının üst kattaki komşusunun gece saat birde koşu bandıyla koşu yapması, kiraya verenin ya da yakınlarının kiracıyı taciz etmesi, apartmanda gürültü yapılması, kiraya verenin kiraya verdiği dairenin altına randevu odası açması ya da kebap dükkânı açarak kiralananı duman altında bırakması, kiraya verenin kiracının arabasını çizmesi vs. durumlarında manevi ayıptan bahsedilir.
2) Ayıp, aşikâr olmamalıdır.
Ayıp şayet aşikâr olursa ayıptan sorumluluk hâli ortadan kalkmaktadır.
3)Önemli ayıp-önemsiz ayıp
TBK m.304’te önemli ve önemsiz ayıp bakımından bir ayrım yapılmıştır. Buna göre:
• Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
• Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Buna göre; kiralanan, önemli bir ayıpla teslim edilmişse kiracı, borçlunun temerrüdüne ya da kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla teslimi hâlinde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Önemli ayıp, kiralananın öngörülen kullanma elverişliliğini ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde engelleyen ayıpken; önemsiz ayıp, kiralananın öngörülen kullanım elverişliliğini azaltmayan, azaltsa bile tamamen veya esaslı biçimde ortadan kaldırmayan ayıptır.
Kira sözleşmesinde hasarın ve yararın intikali mümkün değildir. Kira sözleşmesinde, satış sözleşmesinden farklı olarak, mülkiyet karşı tarafa geçmediği için, hasar ve yararın da karşı tarafa geçmesi mümkün değildir. Ayrıca bu noktada, ayıbın hangi anda çıktığının da bir önemi yoktur.
Kiracının gözden geçirme ve bildirim külfeti yoktur. Bununla beraber, TBK m.318 uyarınca “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
Eğer başlangıçtaki ayıp söz konusu ve kiracı da bu ayıbı bile bile sözleşme yapıp kiraya verene bildirmemişse; ayıptan doğan haklarından feragat etmiş sayılır. Kiracı, ayıptan doğan haklarını sözleşme devam ettiği sürece her zaman kullanabilir; bunun istisnasını ise dürüstlük kuralı oluşturur. Örneğin; bir kişi, ayıplı kiralananı uzun bir süre kullanıp, daha sonra ayıptan doğan haklarını kullanmak istemişse bu durum, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Zira bir maldaki ayıbı başlangıçta görüp, o malı kullanmaya devam eden kişinin, söz konusu ayıbı kabullendiği aşikârdır. Kira sözleşmesinde tazminat alacaklarının tâbi olduğu zamanaşımı süresi ise 10 yıldır.
Giderilmesi kiraya verene bırakılmış bir ayıbın olması gerekir. Kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi bakımından, ayıbın ne zaman ortaya çıktığının ve kiraya verenin kusurunun bulunup bulunmamasının bir önemi yoktur. Şayet kiracı kusurluysa, kiraya verenin ayıptan sorumluluğundan bahsedilemez.
Bakım giderleri kiracıya aittir. TBK m.317’ye göre, Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.
Ayıbın önemli olup olmaması, uygulanacak hükümler bakımından önem taşır. Bir kira sözleşmesinde, eğer başlangıçta mevcut olan bir ayıp söz konusu ve bu ayıp önemli bir ayıpsa kiracı, ya temerrüt hükümlerine ya da ayıptan sorumluluk hükümlerine başvurabilir. Ayıp önemsiz ise, yalnızca ayıptan sorumluluk hükümlerine başvurabilir.
Bununla beraber, sonradan ortaya çıkan (kiralananın tesliminden sonra) bir ayıp söz konusu ve bu ayıp önemli bir ayıpsa kiracı, ayıbın giderilmesini veya kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir ya da fesih yoluna gidebilir. Sonraki ayıp önemsiz ise kiracı, ayıbın giderilmesi ve bedelde indirim isteme haklarından birini kullanabilir.
Sorumluluk için kiraya verenin kusuru gerekmemektedir. Satış sözleşmesinde, ayıptan sorumluluk için satıcının kusuru aranmıyordu; zira kusur, tazminat sorumluluğunda aranır. Aynı kural, kira sözleşmesinde kiraya veren için de geçerlidir. Bir başka ifadeyle, kira sözleşmesinde kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi için kusuru gerekmemekte; ayıbın varlığını dâhi bilmesine gerek bulunmamaktadır.
Ancak bir ayıp, TBK m.316’daki şu yükümlülüklerin ihlalinden ya da diğer yan yükümlülüklerin ihlalinden kaynaklanırsa, kiraya veren, bu ayıptan sorumlu tutulamaz: Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Kira Sözleşmesinde Kiracı ve Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Hakları
Kira sözleşmesi yapılıp, kiralanan, kiracıya teslim edildikten sonra bir ayıp oluşursa, kiracı ve kiraya verenin hangi haklara sahip olduğunu irdeleyeceğiz. Ayrıca kira sözleşmesinde, hasarın intikali mümkün olmadığı için, ayıbın ne zaman ortaya çıktığının esasa ilişkin bir etkisi yoktur. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk, TBK m.305’ e göre;
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
Kira sözleşmesinde ayıptan doğan hakların kullanılmasının satış sözleşmesindekinden en önemli farkı, kira sözleşmesinde ayıptan doğan hakların kullanılmasındaki öncelik sonralık ilişkisidir. Ayrıca, kira sözleşmesinde ayıptan doğan fesih hakkı, kanun koyucu tarafından son çare olarak ve yalnızca önemli ayıp durumlarında kullanılabilir kabul edilmiştir. Yine ayıptan dolayı bir zarara uğranılması sonucundaki tazminat talebi, ayıptan doğan diğer seçimlik hakların kullanılmasına mani olmaz. Zaten kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılması, kişinin zararını karşılamaz; o yüzden, zararın karşılanması, seçimlik haklardan bağımsız olarak talep edilebilir.
Kiracının Seçimlik Hakları
1) Ayıbın giderilmesini isteme hakkı: Kira sözleşmesinde ayıptan doğan seçimlik hakların kullanılmasında bir öncelik-sonralık ilişkisi vardır. Bu öncelik-sonralık ilişkisi, ayıbın giderilmesini isteyen tarafın lehine düzenlenmiştir. Bu da demek oluyor ki, kiracının ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanabilmesi için, öncelikle ayıbın giderilmiş olmasını istemesi gerekir. Kiracı, ayıbın giderilmesini istedikten sonra ayıp giderilirse bir sıkıntı çıkmayacaktır; ancak giderilmezse, diğer seçimlik haklarını kullanabilecektir. Bu noktada ön şartımız, kiracının kiraya verenden ayıbın giderilmesini istemiş olmasıdır. TBK 305. Madde’ ye göre de öncelikle talep edilmesi gereken, ayıbın giderilmesidir. Ayıbın giderilmesinin şartlarını şu şekilde sıralayabiliriz:
· Kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasından sonra ortaya çıkan önemli veya önemli olmayan bir ayıbın varlığı gerekir.
· Ayıbı giderme yükümlülüğü, kiracıya ait olmamalıdır. Sorumluluk için kiraya verenin kusuru aranmaz. Eğer ayıp giderilirse kiracı, diğer seçimlik hakları kullanamaz. Ayrıca ayıbın giderilmesi talebi, tazminat talebine engel değildir.
2)Sözleşmeyi fesih hakkı: Kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasından (teslimden) sonra önemli bir ayıp ortaya çıkmış, bu ayıbın uygun bir sürede giderilmesi istenmiş fakat giderilmemişse, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının var olduğu kabul edilir. Feshin özelliği, sürekli borç doğuran sözleşmeleri ileriye etkili olarak sona erdirmesidir. Fesih hakkının kullanılabilmesi için bazı istisnai durumlarda,özellikle süre vermenin bir işe yaramayacağının açık olduğu durumlarda, kiraya verene süre vermeye gerek yoktur.
3)Ayıbı, kiraya veren hesabına gidererek, masrafı kira bedelinden indirme hakkı, hakkın niteliği ile ilgili şüpheler olmakla birlikte, uygulamada en kolay başvurulabilecek haktır.
4) Kira bedelinden indirim isteme hakkı: Ayıbın kiracı tarafından kiraya verene bildirilmesinden (kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden) ayıbın giderilmesine kadar geçen süre içerisinde, kiracının, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını talep edebilmesi mümkündür. Gerçekten de, TBK m.307’ye göre: Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Kira bedelinden indirim isteme hakkı sadece belirli süre aralığında kullanılabilmektedir. Ayrıca istenecek indirimin ayıpla orantılı olması zorunludur.
5)Kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkı: Satış sözleşmesinde satılandan farklı olarak, kira sözleşmesinde kiralananın her zaman benzerinin bulunması mümkün olmayabilir. Dolayısıyla kira sözleşmesinde, kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesi mümkünse bu hak kullanılabilir. Bir diğer deyişle, kiracının kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi hakkını kullanabilmesi için, bu durumun dürüstlük kuralları uyarınca kiraya verenden beklenebilir olması gerekir. Hakkın kullanılabilmesi için, malın aynısının olmasına gerek yoktur; benzerinin var olması yeterlidir.
6)Tazminat talep hakkı: Kiracının tazminat hakkını kullanabilmesi için, kiraya verenin kusurlu olması gerekir. Ayrıca kiracının talep edebileceği tazminat miktarı, uğradığı müspet zararla sınırlandırılmıştır. Bir diğer deyişle, tazminatın amacı, kiracının durumunun, ifa gereği gibi gerçekleştirilseydi hangi duruma gelecek idiyse o duruma getirilmesidir. Tazminat talep hakkının diğer seçimlik haklardan bağımsız olarak kullanılabilmesi mümkündür.
Kiraya Verenin Seçimlik Hakları
“Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.” (TBK m.306/3) Kanun koyucu, bu fıkrada nesne eksikliğinden kaynaklanan bir anlatım bozukluğu yapmıştır; bu bozukluk şu şekilde giderilebilir: “Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, kiralananı uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.” Aksi takdirde, “kiralanandaki ayıbı ayıpsız benzeriyle değiştirmesi” anlamı çıkar.
“Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.” (TBK m.306/4)
“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. (TBK m.301) Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin sözleşme süresi boyunca, kiralananı kiracının kullanımına uygun bulundurma borcu vardır ve bu borç, hiçbir şekilde değiştirilemez. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı bildiği hâlde kiracıdan gizleyebilir; bu şekilde gizlenmiş ayıplardan sorumluluğun kaldırılması da mümkün değildir. Yine TMK m.23 hükümleri gereğince, ortada aşikâr bir ayıp olsa dahi, kiraya verenin ayıptan sorumluluğu ortadan kalkmaz.
Kira Sözleşmesinde Zapta Karşı Tekeffül
Kira sözleşmesinde zapta karşı sorumluluk, TBK m.309’da düzenlenmiştir: Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Zapttan sorumluluğun da bir tür kusursuz sorumluluk olması sebebiyle, kiraya verenin sorumluluk için kusurlu olmasına gerek olmadığıdır. Ancak kusur, yalnızca doğrudan uğranılan zararlar bakımından aranmaz; dolaylı zararlardan sorumluluk için, kusurun varlığı gerekmektedir.
Şartları:
1) Kiralananın kullanımı, kiracıya bırakılmış olmalıdır.
Eğer kiralananın kullanımı, sözleşmenin başında kiracıya bırakılmamışsa, TBK m.112 hükümleri devreye girecektir. Bununla birlikte, kiralananın kullanımı kiracıya bırakıldıktan sonra, bir üçüncü kişi gelip bu kiralananda üstün bir hak iddia ederse, kiraya verenin zapttan sorumluluğu hükümlerine (m.309) gidilir.
2)Üçüncü kişi, kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan üstün bir hak ileri sürmelidir. Satış sözleşmesinde zapttan farklı olarak, kira sözleşmesinde bu üstün hak, dava yoluyla ileri sürülmelidir. Üstün hak, genellikle bir ayni haktır; ayni haktan kastımız, genellikle mülkiyet hakkı olmakla birlikte, kiracının kiralananı kullanımını engelleyecek nitelikte sınırlı ayni haklar da üstün hakkın konusunu oluşturabilir ve; dolayısıyla zapt hükümlerinin uygulanmasına neden olabilir. Örneğin; intifa ve özellikle oturma hakkında durum böyledir. Evini B’ye kiraya veren A’nın, bu evde oturma hakkının olduğunu iddia eden bir üçüncü kişinin ortaya çıkması durumunda zapttan sorumluluğunun gündeme geleceği apaçık ortadadır. Bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde geçit hakkının olduğunu ileri sürmesinde de durum aynıdır. Mesela C, ulaşmak istediği yola B’nin kiraladığı evinin bahçesinden geçemeden ulaşamadığını ve burada geçit hakkının olduğunu ileri sürüyorsa, kiraya veren A, zapttan sorumlulukla karşı karşıya kalabilecektir. Kiralanan üzerinde, bir üçüncü kişinin rehin hakkının olması durumunda ise zapttan sorumluluğun meydana gelip gelmeyeceği tartışmalıdır. Bu hak, kiracının hakkına, borç ödenmeyip de rehinli kiralananın satılması aşamasına kadar engel teşkil etmez. Tartışma da esas olarak bu ikili aşama yüzünden çıkmıştır. Şöyle ki, bazı yazarlar, rehinli kiralananın satılması aşamasında, kiraya verenin zapttan sorumlu tutulması gerektiğini, bazıları ise gerekmediğini söylemişlerdir. Bazen, komşuluk hakları da üstün hak niteliğine sahip olabilir. Üstün hak, kural olarak dava yoluyla ileri sürülür; ancak doktrinde, dava dışı bir yolla da ileri sürülebilir diyen yazarlar da vardır. Bu davanın türü, üçüncü kişinin ileri sürdüğü üstün hakka ve kiralananın niteliğine göre belirlenir. Misal; üçüncü kişi, kiralananda mülkiyet hakkının olduğunu ileri sürmüşse, açılacak dava, kiralananın taşınır ya da taşınmaz olmasına göre değişecektir. Üstün hakkın, kira sözleşmesinin yapılmasından önce mevcut olması gerekir.
3)Kiracı, kiralananda üçüncü kişinin üstün bir hakkı olduğunu bilmiyor olmalıdır. Eğer kiracı, kiralananda üçüncü bir kişinin üstün hakkı olduğunu biliyorsa, kiraya veren, bu durumu ,zapt sorumluluğunu, ayrıca üstlenmiş olmadıkça zapttan sorumlu olmaz. Kanun koyucu, kiracının bu durumu ,üçüncü kişinin kiralanan üzerinde üstün hakkının olduğunu, öğrendikten sonra kiraya verene derhal bildirmesi gerektiğini ifade etmiştir. Kiracının bu bildirimi yapması, kendisi için bir külfettir; bu yüzden kiracı bu bildirimi yapmazsa zapttan doğan haklarını kaybeder. Hâl böyle olmakla birlikte, kiracı bu bildirimi yapmazsa, kiraya verenin bu nedenle uğrayacağı zararlardan da sorumlu olur. Bu yüzden, kiracının bu bildirim külfetinin, yükümlülüğe doğru kayan bir yapısının olduğunu söyleyebiliriz.
Hükümleri ve Sonuçları:
Üçüncü kişi, kiralananda üstün bir hak ileri sürüp kiracıya dava açarsa, kiracının bildirimi üzerine, kiraya verenin bu davayı üstlenmesi gerekmektedir. Kiraya veren, bu davayı iki şekilde üstlenebilir:
1) Ya kiracıya karşı açılan davada onun yanında davaya katılır,
2) Ya da onun yerine geçip davayı kendisi yürütür.
Kiracı, üçüncü kişinin kendisine dava açtığını kiraya verene zamanında bildirmiş ve fakat kiraya veren gerekli pozisyonu almaktan kaçınmışa, davadan çekilebilir; zira bu davanın kiracıyı ilgilendiren ayni bir hak içeriği yoktur. Şayet üçüncü kişi, kiralananda ayni hak ileri sürüp kiracıya dava açar ve böylece kiracının kiralananı kullanma hakkını engellerse; onun bu yüzden uğramış olduğu zararları kiraya veren, zapttan sorumluluk hükümleri gereğince karşılamak durumundadır. Kiraya verenin ayrıca tazminat sorumluluğu için kusurlu olması şarttır.
1)Tam zaptın hüküm ve sonuçları: Kiralanan, üçüncü kişi tarafından tamamen zapt edilmişse; mesela üçüncü kişi, kiralananda mülkiyet hakkı iddia ederek kiracıya dava açmış ve bu davayı kazanmışsa, kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiracı, bu sona ermeden önceki ödediği kira bedellerini talep edemez. Bu bedelleri, kiralananı kullanma karşılığında ödediği için, geri talep edebilmesi de zaten mantıksızdır. Bununla birlikte, kiracı, kiralanana zorunlu ve faydalı nitelik taşıyan birtakım masraf yapmışsa ve bunları üçüncü kişiden talep edememişse; kiraya verenden bu masrafları talep edebilir.
2) Kısmi zaptın hüküm ve sonuçları: Kısmi zaptta, sözleşmenin sona erdirilmesi söz konusu değildir. Böyle bir durumda, kiraya veren, kiracının yalnızca kısmi zapt nedeniyle uğramış olduğu zararları karşılamak durumundadır ki bu zararlar da müspet zarar niteliği taşır. Kısmi zapt durumunda, kusur sorumluluğu söz konusu ve kiraya veren aleyhine kusur karinesi geçerlidir. Kiracı, kiralananın kısmi zapta uğrayacağını bilseydi böyle bir kira sözleşmesi yapmayacak idiyse, sözleşmenin feshini isteyebilir. Son olarak 310 ve 311. maddeye değinmemiz gerekmektedir.
Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması, TBK m.311’ e göre Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
El değiştirmeyle ilgili 310. Maddeye göre; Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Kiralananın el değiştirmesi durumunda, kiralananı devralanın sözleşmeye taraf olabilmesi için şu şartların/özelliklerin varlığı gerekmektedir:
1)Kiralanan üzerindeki mülkiyet hakkının, herhangi bir hukuki sebeple devredilmiş olması gerekir; ancak külli halefiyet bu devre dâhil değildir.
2)Kira sözleşmesi, el değiştirme sonucunda, kendiliğinden ve bütün olarak yeni malike geçer. Özellikle intifa, oturma ve üst hakkının elde edilmesi durumunda (ayni hak iktisabında) aynı sonuç, kıyasen uygulanmaktadır.
3)Yeni malik, eski malikin tâbi olduğu süre kadar, kira sözleşmesiyle bağlıdır. Bu noktada belki, TBK m.351’deki yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkının olduğu düşünülebilir; ancak bunun dışında, yeni malik, tam olarak eski malikin yerine geçtiği için, onun yükümlülüklerini aynen üstlenmiş olmaktadır. Bunun içindir ki yeni malik, eski malikin kendisine bıraktığı, kira alacağının fer’i durumundaki teminatlardan da yararlanabilir.
4) Kamulaştırma söz konusu ise, kiraya veren borcundan kurtulur; zira kamulaştırma, kiraya veren bakımından kusursuz imkânsızlık niteliğindedir. Ancak bu noktada, kiraya verenin kusursuzluğundan söz edilebilmesi için, kiralananın kamulaştırılacağını bilmemesi gerekmektedir; aksi hâlde, kusurlu addedilir ve tazminat sorumluluğu gündeme gelir.
5)Kira sözleşmesinin şerh edilebilmesi mümkündür ve bunun için kiracıyla kiraya veren arasında bir şerh anlaşmasının yapılması icap eder. Alt kira (kiracı, kirada oturduğu evi başkasına kiraya vermişse) söz konusu ise, şerh için malikin yazılı izni gerekir. Sözleşme şerh edilse bile kiralanan, kamulaştırmadan korunamaz.
Kiracının Borçları
Kira Bedelini Ödeme Borcu
1) Kira Bedelini Ödeme Borcu
Bir kira sözleşmesinde kiracının temel borcu, kira bedelini ödemektir. Bir başka deyişle, kira bedelini ödemek, kiracının asli edim borcudur. Bu borç, kiraya verenin kiralananın kullanımını sözleşme boyunca kiracıya bırakmasının karşılığını oluşturmaktadır. Taraflar, kural olarak, sözleşme kurulurken kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Kira bedeli, daima bir miktar paradan oluşur. Bu para, yerli ya da yabancı ülke parası olabilir. Paradan başka bir şeyin kira bedeli olarak ifa edilmesi durumunda, sözleşmenin niteliği değişir. Kira bedelini ödeme borcu para borcu olduğu için, götürülecek borç niteliğindedir; fakat bu durumun aksinin kararlaştırılması da mümkündür. Bu başlık altında bahsetmemiz gereken bir diğer mesele de, tarafların kira bedelinin posta havalesi ya da çekiyle ödenmesini kararlaştırmalarıdır. Bu durumda borç, kira bedelinin karşı tarafın hesabına geçtiği anda ifa edilmiş sayılır. Ayrıca, bu gibi durumlarda banka, ifa yardımcısı niteliğini taşır ve ifadaki gecikmelerden kiracı sorumlu olur. Kira parası ödeme borcunun doğabilmesi için, kiralanan şeyin kiracının kullanım alanına sunulmuş olması gerekir ki bu, karşılıklı borçların doğumuyla ilgili bir esastır. Ödeme zamanı, kural olarak sözleşmede belirlenir; belirlenmemişse, yerel âdete göre belirlenir. Bu noktada TBK m.314’e bakmak icap etmektedir:
“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Bu hüküm, düzenleyici bir hükümdür ve aksi kararlaştırılabilir; zaten günlük hayatta da aksi kararlaştırılmaktadır.
Kira bedelini ödeme borcunun doğması için, kiracının kiralananı kullanmış olması zorunlu değildir. Ancak dikkat edilmelidir ki, eğer kiracı, kiraya verenden kaynaklanan bir sebeple kiralananı kullanamamışsa, bu durum tamamen başka neticeye sebebiyet verir. Bizim burada bahsettiğimiz, kiracının kendisinden kaynaklanan sebeplerle kiralananı kullanmaması ya da kullanamamasıdır. Böyle bir durumda, kiracının kira bedelini ödemesi gerekir.
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Bununla birlikte, kiraya veren, kiracının kiralananı kullanamaması sebebiyle birtakım masraf yapmaktan kurtulmuşsa; kiraya verenin kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirilmesi söz konusu olabilir.
Kiralanan, esasen sözleşme süresinin sona ermesi ile kiraya verene teslim edilir. Kiracı, kiralananı sözleşme süresi dolmadan evvel kiraya verene teslim ederse, kira bedeli ödeme borcundan kurtulamaz. Zira kiracının kiralananı sözleşme süresinin dolmasından önce kiraya verene teslim etmesi, kira bedeli ödeme borcundan kurtulmasını gerektirmez. Böyle bir durumda, kiracının bedel ödeme borcu, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Örneğin; 1 yıllığına bir ev kiralayan A’nın, bu süre dolmadan önce söz konusu evi kiraya veren B’ye teslim etmesi durumunda; kanunda belirtilen makul süre geçtikten sonra kira bedeli ödeme borcu sona erer. Taraflar arasında bu makul sürenin belirlenmesi noktasında çoğu zaman uyuşmazlık çıkar. Bu uyuşmazlığın taraflar arasında çözülmesine uygulamada pek rastlanmaz; bu yüzden, söz konusu uyuşmazlık, makul sürenin hâkim tarafından belirlenmesiyle çözüme kavuşturulur. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Takastan Feragat Yasağı TBK Madde 326’ ya göre;
Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler. Kiralanan kullanılmış ve kira bedeli ödeme borcu muaccel hâle gelmişse; kira alacağı, her alacak gibi yazılı bir şekilde devredilebilir. Henüz muaccel olmayan (müstakbel) bir kira alacağı söz konusu ise, bu da müstakbel (gelecekteki) alacağın devri adı altında devredilebilir.
Zamanaşımı: Kira bedeli dönemsel olarak ödenir; dolayısıyla da kira alacakları, TBK m.147/1’e göre 5 yıllık zamanaşımı süresine tâbidir. Demek ki, muaccel olmuş her kira alacağı için 5 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır. Yan giderler de dönemsel olarak ödenebilir; ancak bunların bir defada ödenmesi de mümkündür ve bir defada ödenmesi durumunda, 5 yıllık zamanaşımı süresi değil, 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulama alanı bulur.
Kiracının temerrüdü, TBK m.315’ e göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Dikkat etmek gerekir ki, kiracı yalnızca kira bedelini ödememesi durumunda değil; yan gideri ödememesi durumunda da temerrüde düşer. Bunların ikisinden herhangi birinin ödenmemesi, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme sebebidir. Kiraya verenin kiracıya yazılı olarak vereceği süre, en az 10 gün; konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az 30 gündür ve bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshi, olağanüstü fesihtir. Kiraya veren, fesihle beraber gecikme faizi de talep edebilir. Ayrıca, gecikmeden doğan diğer zararların tazminini talep hakkı da saklıdır.
İİK m.269’ a göre; kira bedelini ödemeyen kiracıya, icra dairesi aracılığıyla ödeme emri verilmektedir. Kiracının belli bir süre içinde kira bedelini ödemesi; aksi takdirde, kiralananı tahliye etmesi gerektiği kendisine bildirilir. Eğer kiracı bu süre içerisinde kiralananı tahliye etmezse, kiralanandan icra mercii kararıyla çıkarılabilir.
Temerrüt için, muaccel olmuş kira bedelinin tamamen ya da kısmen ödenmemesi gerekir. Şüphesiz ki, taraflardan birinin dürüstlük kurallarına aykırı davranması, diğer tarafa da bu kurallara aykırı davranma hakkı vermez.
Kiraya veren, kiracının kira bedellerinden birini ödememesi durumunda diğer kira bedellerinin hepsinin muaccel olacağı kaydını sözleşmeye koyarsa, bu hüküm geçersiz olur. Nitekim TBK m.346’ya göre; “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” Konut ve çatılı iş yeri kiralarında muacceliyet kaydı geçersizdir. Bununla birlikte, belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ve toplam kira bedeli sözleşmenin başından itibaren belli ise; bu gibi durumlarda muacceliyet kaydının konulmasında bir sıkıntı yoktur. Kiracı, kira bedelini ödemediği için temerrüde düşmüş, kiraya veren ihtar çektiği hâlde hâlâ ödemeyi gerçekleştirmemişse; kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı doğar. Böyle bir durumda, kiraya verenin fesih beyanını derhâl yapması gerekir. Bu düzenleme, konut ve çatılı iş yeri kiralarında da geçerlidir. Bir diğer deyişle, kiraya veren, kiracıya ihtar çektiği hâlde kiracı ödemeyi gerçekleştirmemişse; konut ve çatılı iş yeri kiralarında da derhâl fesih beyanında bulunmalıdır. Buradaki fesih beyanı herhangi bir şekle tâbi değildir. Kiraya verenin, fesih beyanıyla birlikte temerrüt faizi ve gecikmeden doğan diğer zararlardan dolayı tazminat talep hakkı saklıdır.
Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu: Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, TBK m.317’ ye göre; Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır. Kiralananın kullanımı, olağan kullanım sonucunu aşarsa; hükmün niteliği değişir. Şöyle ki, kanunda bahsedilen, küçük çaptaki temizlik ve bakım giderleridir. Eğer bu sınırı aşan bir temizlik ve bakım gideri varsa, zaten ortada önemli bir ayıp var demektir ve bu ayıbın onarılması söz konusudur.
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu: Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, TBK m.316’ ya göre, önemsizmiş gibi görünmekle beraber, onun ihlali hâlinde kiracı, ağır yükümlülüklere tâbi tutulur. Hükme göre kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın; kiralananın cismini, görüntüsünü vs. değiştirecek tasarruflarda bulunamaz. Mesela; evin duvarlarının renginin değiştirilmesi, salonun ortasındaki kolonun yıkılması işlemleri, kiraya verenin izni olmaksızın yapılamaz.
Kiralananda değişiklik/yenilik yapılması, kiralananın kullanım amacının değiştirilmesi, kiralananın özüne zarar verilmesi vs. gibi işlemler, ancak kiraya verenin bu işlemlerin gerçekleştirilmesine yazılı olarak izin vermesi durumunda gerçekleştirilebilir. Bunun, ayıpta da bahsettiğimiz bir istisnası mevcuttur şöyle ki; kiralananın kullanım amacının gerçekleştirilebilmesi için söz konusu işlemlerin yapılması zorunluysa; bir diğer ifadeyle, bu işlemler bir ayıbın giderilmesi niteliğini taşıyor ve kiraya veren de bu ayıpları gidermiyorsa, kiracının söz konusu işlemleri yapabilmesi için kiraya verenden yazılı izin almasına gerek yoktur. Ancak, bu son söylenilenin dışında, kiraya verenin yazılı bildirimi olmadan yapılabilecek işlemler, kiralananın korunmasının ve normal kullanımının gerektirdiği nitelikteki basit işlemlerdir. Misal; kiralanan evin penceresinin camı kırılmışsa, yeni cam taktırmak için kiraya verenden izin alınmasına gerek yoktur. Aynı şekilde, dükkânın kırılan kepenginin tamir edilmesinde de durum böyledir. Kaldı ki, bu gibi işlemlerin yapılması zaten kiracının görevidir.
Kiraya veren, kiracıya, kiralanan üzerinde değişiklik yapabilmesi için yazılı izni vermiş, böylece kiracı, söz konusu işlemi gerçekleştirmişse; kiraya veren, kiralananı artık en baştaki şekliyle talep edemez. Kiracı da, kiraya verenin rızasıyla yaptığı bu yenilikler sebebiyle kiralananda bir değer artışı meydana gelmişse; sözleşme sona erdiği vakit, bu fazlalık kısmın kendisine iade edilmesini talep edemez. Kaldı ki talep edebilmesi de zaten mantıksızdır; zira kiralanandaki bu değişiklik, kiracının da işine yarayacaktır. Bununla beraber, taraflar, bu artış miktarının talep edilebileceği muhtevasına sahip bir sözleşme akdetmiş olabilirler; böyle bir istisnai durumda kiracı, söz konusu fazlalığı, kiraya verenden talep edebilir.
Kiracının, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan diğer kişilere karşı saygısız hareketlerde de bulunmaması gerekir. Yani kiracı, komşularını rahatsız edecek şekilde gürültü yapmamalı, koku yaymamalı, onlara laf atmamalıdır. Komşulara saygılı davranmanın ihlal edildiği bu gibi durumlarda kiraya veren, kiracıya bir ihtarda bulunur. Taşınır kiralarında özen ve saygı yükümlülüğüne aykırı davranılması durumunda, ihtara gerek olmaksızın, kira sözleşmesi derhâl feshedilebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracıya yazılı ihtarla 30 günlük süre verilir. Kiracının bu ihtarın gereğini yerine getirmemesi durumunda ,saygılı davranma yükümlülüğüne aykırı davranmaya devam etmesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği söz konusu ihtarda kendisine bildirilir. Kiracı, söz konusu yükümlülüklere ihtara rağmen riayet etmemeye devam ederse; kiraya veren, sözleşmeyi derhâl feshedebilir.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, şu 3 şarttan herhangi birinin gerçekleşmesi durumunda, ihtarsız fesih de mümkün olabilir:
1.Kiracının, kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
2.Kiracıya verilecek sürenin yararsız olduğunun anlaşılması,
3. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması.
Burada söz konusu olan fesih de yine olağanüstü fesihtir ve fesih beyanının kiracının hâkimiyet alanına varması ile birlikte hüküm ve sonuçlarını doğurur.
Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu: Ayıpları kiraya verene bildirme borcu, TBK m.318’ te göre; kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları, kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Bu hüküm emredicidir; bu yüzden aksi kararlaştırılamaz.
Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu: TBK Madde 319’ a göre: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Kiracı, ayıbı kiraya verene bildirdikten sonra kiraya veren, bu ayıbı giderebilir. Bu noktada, kiracının, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanması gerekir. Örneğin; kiralanan evin tesisat sisteminde bozukluk varsa; kiracının bu bozukluğun tamir edilmesi için evin duvarlarının kırılmasına katlanması gerekir. Kiracının, kiralananın gösterilmesine katlanması ise, kiraya veren lehine yönelik bir düzenlemedir. Özellikle sözleşmenin sona erdirilmesi aşamasına gelindiğinde, kiraya verenin yeni kiracı adaylarına evi tanıtması gerekir. Çünkü kiraya veren bunu yapmazsa, hâlihazırdaki kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, derhâl yeni bir kiracı bulamama ve bir kısım kira alacağından belli bir süre mahrum kalma ihtimaliyle karşı karşıya kalır. Mevcut kira sözleşmesi sona ermeden evvel evini yeni kiracı adaylarına gösteren kiraya veren, bir bakıma işini garanti altına almaktadır. Kiracının yapması gereken ise, kiralananın yeni kiracı adaylarına gösterilmesine katlanmaktan ibarettir. Tabi kiraya verenin, kiralananın yeni kiracı adaylarına gösterilmesi noktasında, dürüstlük kurallarına da riayet etmesi gerekir. Uygulamada, kiralananın gösterileceği zamanı, çoğu kez kiraya veren ile kiracının anlaşarak belirledikleri görülmektedir.
Kiraya veren, gerek ayıbın giderilmesi ile ilgili çalışmaları gerekse de kiralananın gösterilmesi ile ilgili durumları, kiracıya önceden bildirmekle ve bunların gerçekleştirildiği sırada kiracının yararını dikkate almakla mükelleftir. Mesela; kiracı ameliyat olmuş ve istirahate çekildiği sırada alt kattan, aşağıya su damlıyor diye şikâyet gelmiştir. Böyle bir durumda kiracı, evinin banyosunda onarım yapılmasına katlanmak zorunda değildir; kiraya verenin de kiracının bu istirahat sürecini göz önünde bulundurması gerekir. Sözün kısası, kiraya verenin, kiracının özel durumlarını dikkate alması gerekmektedir. Bu borçlar, kiracı bakımından yan edim yükümlülüğü niteliğindedir. Eğer kiracı, bu yükümlülükleri yerine getirmekten imtina ederse, sözleşmeye aykırı davranmış olur. Kiraya verenin, böyle bir durumda mahkemeye başvurup, mahkemeden izin isteme şansı bulunmaktadır. Hatta bir zarara uğramışsa, mahkemeden bu zararının giderilmesini de talep edebilir. Ayrıca, sonuçta bir kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin ihlali söz konusu olduğu için; kiraya veren, bu gerekçeye dayanarak, sözleşmenin feshi yoluna da gidebilir. Eğer bu katlanma yükümlülüğü sebebiyle kiracının kiralananı kullanma imkânı kısıtlanmışsa; kira bedelinden indirim yapılması gündeme gelebilir. Gerçekten de, TBK m.319/4’e göre: “Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararın giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.” Kiracının, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine izin vermesi, bu haklarından feragat ettiğini göstermez.
Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılmasına Katlanma Borcu: TBK Madde 320’ ye göre; Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. “Kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyecek nitelikteki yenileme” ifadesi, tadilat boyutunda kalan yenilikleri kapsamaktadır. Yani kiraya veren, kiralananda yalnızca tadilat sınırında kalan birtakım yenilik yapıyorsa; bu durum, sözleşmenin feshini gerektirmez. Buna mukabil, inşa ve imar boyutuna gelmiş yenilikler, gerek konut ve çatılı iş yeri kiraları gerek diğer kiralar bakımından, kiralananın kiracı tarafından kullanılmasını imkânsız hâle getirir. Örneğin; mutfak tamamen yıkılmış ve yerine banyo inşa edilmişse, kiracının bu evde yemek yapabilmesi mümkün değildir. Bu gibi yenilikler, tahliye davasının açılması bakımından haklı sebep teşkil etmektedir. Tahliye davasına ileride ayrıntılı bir şekilde temas edilecektir. Kiracının, kiralananda yapılacak tadilata katlanması, kendisinden beklenebilmelidir. Kiraya veren, kiralanan üzerinde, kiracının objektif olarak kendisinden katlanması beklenemeyecek nitelikteki değişiklik ve yenilikleri kira sözleşmesi boyunca yapamaz. Misal; konuttaki yatak odasının asansör boşluğuna dönüştürülmesi, konutun bahçesinin otoparka dönüştürülmesi ya da mutfağının banyoya dönüştürülmesi vs. gibi değişikliklere kiracının katlanması, kendisinden beklenemez.
Yine burada da, kiraya verenin kiracının menfaatlerini gözetme yükümlülüğü vardır ve gerekirse kira bedelinden indirim yapılması söz konusu olabilir. Ayrıca, kiracının söz konusu tadilattan doğan zararları varsa, bu zararların da giderilmesi istenebilir.
Kiralananın İadesi Borcu: Adından da anlaşılacağı üzere, kiralananın iadesi borcunun muaccel olabilmesi için, sözleşmenin sona ermiş olması gerekmektedir. Kiracı, kiralananı, kiraya verenden hangi vaziyette almışsa, kiracıya aynı vaziyette teslim etmek zorundadır. Ancak, sözleşmeye uygun bir şekilde kullanımdan dolayı meydana gelen eksilme ve bozulmalardan kiracı sorumlu olmaz. Eğer kiracı, kiralananı iyileştirmişse; bu iyileştirmeleri, kiralanandan sökülebiliyorsa geri alabilir. Aksi takdirde, kiraya verenden bu konuda herhangi bir talepte bulunamaz. Kiracının sözleşmenin sona ermesi hâlinde üstlenebileceği yegâne sorumluluk, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar varsa bunları gidermektir. Bunun dışında, herhangi bir tazminat ödeyeceğine dair taahhütte bulunmuş olsa bile bu taahhüt geçersizdir. Bir de iade noktasında, kiraya verenin muayene ve ihbar külfeti bulunmaktadır. Şöyle ki, kiraya verenin kiralananı teslim aldığı zaman, onu kontrol etmesi gerekmektedir. Şayet kiralananda birtakım bozukluk, eksiklik vs. varsa, kiraya verenin bunları kiracıya yazılı bir şekilde bildirmesi gerekmektedir. Eğer bu bildirim yapılmazsa, kiracı kiralananı sanki kusursuz teslim etmiş gibi kabul edilir. Hatırlanacağı üzere, kiralananda bazen gözden geçirmenin sonucunda derhâl fark edilemeyen sıkıntılar söz konusu olabilir. Kiraya verenin, bu tür sıkıntıları da derhâl kiracıya yazılı bir şekilde bildirmesi gerekir.
Kiracının Güvence Vermesi (DEPOZİTO): Depozito, kiraya verenin, kiracının birtakım masrafa yol açıp bunları ödememesi ihtimaline karşı, ondan aldığı bir güvencedir. Güvence konusu yalnızca para ya da kıymetli evrak olabilir. Bunların dışında, aynî veya şahsi teminatların güvence olarak sunulması söz konusu değildir. Güvence tutarı, üç aylık kira bedeliyle sınırlıdır. Kiraya veren, üç aylık kira bedelini aşan bir tutarı güvence olarak talep edemez. Güvence olarak bir kıymetli evrak belirlenmişse, bunun bir bankaya depo edilmesi gerekir. Bununla birlikte, bir miktar para güvence olarak belirlenmişse, bunun da vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekir. Parayı, söz konusu tasarruf hesabına kiracı kendi adına yatırabilir; bununla birlikte, kiracının, kiraya verenin rızası olmadan parayı geri çekebilmesi mümkün olmamalıdır. Bir diğer deyişle, kiracı ve kiralayan, bu muhtevaya sahip bir anlaşma yapmalıdırlar. Bankaya yatırılan paranın ya da depo edilen kıymetli evrakın kiracı ya da kiraya verene ödenebilmesi/teslim edilebilmesi için, iki tarafın rızası veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararının bulunması gerekmektedir. Şayet bankaya güvence parasını kiracı yatırmışsa, kiracının bankadan buna karşılık bir miktar faiz talep edebilmesi mümkündür. Kiracı, bankadan güvence parasının iadesini istemişse; bankanın bu hususta bir araştırma yapması gerekir. Şöyle ki, eğer kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesinden dolayı bir dava açtığını ya da icra/iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse; banka, güvenceyi kiracıya iade etmekle mükelleftir. Eğer kiraya veren söz konusu şekilde bir bildirim yapmışsa; banka parayı kiracıya iade edemez. Bu husus TBK’ Kiracının güvence vermesi başlıklı, TBK m.342’ ye göre: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka; kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bu hüküm de emredici bir hükümdür ve aksine sözleşmeler batıldır.
Kiraya Verenin Hapis Hakkı
Eşya Hukukundaki hapis hakkı, genel hapis hakkıdır. Bizim bu başlık altında bahsedeceğimiz ise, kira sözleşmesine özgü bir hapis hakkıdır. Bu ikisi, birbirinden bazı noktalarda ayrılmaktadır:
· Genel hapis hakkı, alacaklının yalnızca doğrudan zilyetliği altında bulunan mallar üzerinde kullanılabilir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinden doğan hapis hakkı, kiralanandaki taşınır mallar üzerinde kullanılabilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için, kiraya verenin dolaylı zilyet sıfatına sahip olması yeterlidir.
· Genel hapis hakkında, alacaklı eğer mal üzerindeki zilyetliğini kaybederse hapis hakkı sona erer. Zira genel hapis hakkında doğrudan zilyetlik aranmaktaydı; dolayısıyla bu zilyetliği kaybeden alacaklı, hapis hakkını da kaybetmiş olur. Kira sözleşmesinden doğan hapis hakkında ise, kiraya verenin, kiracıya karşı zilyetliği kaybetmesi durumunda takip hakkı bulunmaktadır.
Hapis hakkı, yalnızca taşınmaz kiraları bakımından söz konusu olabilir; taşınır kiralarında hapis hakkından bahsedilemez. Kira alacağının üçüncü kişiye devredilmesi durumunda, hapis hakkının da üçüncü kişiye geçip geçmeyeceği mevzuu tartışmalıdır. Bazı yazarlar, hapis hakkının fer’i nitelikte bir hak olduğunu, bu yüzden onun üçüncü kişiye geçeceğini söylerken; bazı yazarlar ise, hapis hakkının yalnızca kiraya verene tanınmış bir hak olduğunu öne sürerek, üçüncü kişiye geçemeyeceğini söylemektedir. Hapis hakkının konusunu, haczedilebilir mallar oluşturur. Hangi malların haczedilebilir olduğunun belirlenmesi noktasında ise bazı sıkıntılar mevcuttur. Zira TBK’ye göre; para, mücevher gibi taşınır mallar hapis hakkının dışında kalmaktadır. Kiralananın döşenmesi ve salt kullanılması amacıyla kullanılan taşınırlar ise hapis hakkına dâhildir. (Örneğin; koltuk, halı vs.) İİK’de ise para, altın, gümüş, kıymetli evrak gibi taşınır malların haczedilebilir olduğu belirtilmiştir. Buna karşılık, borçlu ve aynı çatı altında yaşayan aile üyeleri için lüzumlu olan eşyalar haczedilemez kabul edilmiştir. Görüldüğü gibi, TBK ve İİK’deki bu hükümler arasında bir çelişki bulunmaktadır. Hapis hakkının kullanılabilmesi için, taşınmaza getirilen eşya ile kiralanan arasında bir devamlılık ilişkisi bulunmalıdır. Ancak, üçüncü kişiye ait eşyanın hapis hakkına konu olamayacağı gibi bir kural da yoktur. Bir diğer deyişle, üçüncü kişiye ait eşya, hapis hakkının konusunu oluşturabilir. Hatta kanun koyucu, kiraya verenin, kiralanan taşınmaz içindeki eşyaların kiracıya ait olduğu yönündeki iyi niyetini korumaktadır. Kiraya verenin bu iyi niyetinin sözleşme süresince devam etmesi gerekmektedir. Ancak bu eşyalar, üçüncü kişinin elinden rızası dışında çıkmışsa, bu eşyaların hapis hakkının konusunu oluşturduğunu söylemek mümkün değildir.
Alt kira söz konusu ise, alt kiracının eşyaları üzerinde de hapis hakkının kullanılabilmesi mümkündür. Ancak bu hususta da bazı sınırlandırmalar mevcuttur. Alt kiracının eşyaları üzerinde hapis hakkı kullanılabilir ve fakat hapis hakkının kullanılacağı alacak miktarı, alt kiracının asıl kiracıya olan borcunu geçemez. Eğer alt kiracı, asıl kiracıya borçlu değilse; bu durumda hapis hakkı kısmen dahi olsa kullanılamaz. Demek ki, kiraya verenin alt kiracının eşyaları üzerinde hapis hakkını kullanabilmesi için, alt kiracının asıl kiracıya borcunu ödememiş olması lazım gelir. Hapis hakkı ile teminat altına alınmaya çalışılan, esas olarak kira bedeli ve kira bedeliyle ilgili meblağlardır. (Örneğin; yan giderler, temerrüt faizi vs.) Bu yüzden, kira bedeliyle ilgisi olmayan alacakların hapis hakkı ile güvence altına alınması söze müdahil değildir. Mesela; kiracı, kiralanana kasten zarar vermiş ve kiraya verenin tazminat talep hakkı doğmuşsa; bu hakkın hapis hakkıyla korunmasının mümkünatı bulunmamaktadır. “Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.” (TBK m.336/1)
TBK m.338’ e göre; Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir. Kiracı, mallarının kiraya verenin hapis hakkını kullanması nedeniyle alıkonulmasını istemez ve bu yüzden mallarını ondan kaçırmaya çalışır. Bu noktada, kiraya verenin mallar üzerindeki dolaylı zilyetliğini kaybetmesi durumunda da takip hakkı devam etmektedir. Kiracının kiraya verenden mal kaçırdığı bu gibi durumlarda kiraya veren, sulh hâkiminin ya da icra müdürünün kararıyla malları alıkoyabilir. Burada, kiraya verenin yapacağı takip, ileride İcra İflas Hukukunda görüleceği üzere, rehnin paraya çevrilmesi suretiyle takiptir. Kaldı ki, hapis hakkı da zaten kendine özgü bir rehin türüdür. Kiracı, kiraya verenden malları gizlice kaçırırsa, kiraya veren on gün içinde, kolluk gücünün yardımıyla bu eşyaların kiralanana geri getirilmesini isteyebilir.
Bütün bu olaylar sırasında, iyi niyetli üçüncü kişiler mallar üzerinde bazı haklar kazanırlarsa, onların bu kazanımları korunur. Kiracı eğer borçları için yeterince güvence gösterirse, hapis hakkı uygulamasından kurtulur.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Genel Hükümlere Tâbi Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi
Genel hükümlere tâbi kira sözleşmeleri üç farklı şekilde sona erebilir:
1.Eğer sözleşme belirli süreli ise, sürenin dolmasıyla sona erer.
2.Sözleşme belirsiz süreli ise, bildirimli fesih yoluyla sona erer. Bildirimli fesihle ilgili olarak da ikili bir ayrım yapmamız icap eder:
a)Taşınır ve taşınmaz yapı kiraları bakımından fesih dönemi 6 ay, fesih bildirim süresi ise 3 aydır. Taşınır kiraları bakımından fesih bildirim süresi 3 gündür.
b)Meslek icabı yapılmış bir taşınır kirası söz konusu ise, fesih dönemi 3 ay; fesih bildirim süresi 1 aydır. Bu tür kiralarda kiracı, aynı zamanda tüketici sıfatını taşımaktadır. Sözleşmeyi yalnızca kendisi sona erdirebilir.
3)Genel hükümlere tâbi kira sözleşmelerinin üçüncü sona erme yolu da haklı sebeple fesihtir. Haklı sebeple fesih başlığı altında 4 farklı durumu zikretmemiz gerekir.
a)Olağanüstü durum ya da durumlar varsa, sözleşme haklı sebebe dayanılarak sona erdirilebilir. Bu noktada, taşınmazlarda 3 aylık, taşınırlarda ise 3 günlük bildirim süresi bulunmaktadır.
b)Kiracının iflas ettiği fakat güvence gösterilmediği durumda, sözleşme derhâl sona erdirilebilir.
c)Kira sözleşmesinin ihlali (Örneğin: ayıp, temerrüt, özensiz kullanım…)
d)Kiracının ölümü durumunda, 6 aylık fesih dönemi ve 3 aylık fesih bildirim süresine uyulmak kaydıyla sözleşme feshedilebilir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması
Genel hükümlere tâbi belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşme süresinin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Taraflar, aralarında açık bir anlaşma olmamasına rağmen sözleşme hükümlerini sürdürmeye devam ederlerse, sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. (TBK m.327)
Konut ve çatılı iş yeri kirası niteliği taşıyan belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise; kiracı, sürenin dolmasından en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için daha uzamış sayılır. Demek ki, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme kendiliğinden sona ermemektedir. Kiraya veren ise ancak 10 yıllık uzama döneminin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Olağan Fesih
Bu tür sözleşmelerin sona erdirilebilmesi için fesih bildiriminde bulunulmalıdır. Fesih bildirimi yoluyla sözleşmenin sona erdirilebilmesi için, karşı tarafa bildirimin ulaşması şartı yanında, fesih bildirim süresinin de dolmuş olması gerekir. Demek ki, belirsiz süreli kira sözleşmeleri kural olarak olağan fesih yoluyla sona erdirilebilir. Olağan fesih yoluyla sona erdirilebilmesi için de yalnızca fesih beyanında bulunulması yetmemekte, buna ek olarak fesih bildirim süresinin de dolmuş olması gerekmektedir. Ayrıca daha önce de söylediğimiz üzere, sözleşmenin sona erdirilebilmesi için fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine de uyulması gerekir.
Fesih bildirim sürelerinin kısaltılması mümkün değildir. Ayrıca, tarafların kendi aralarında anlaşıp, fesih hakkının kullanılmasıyla sözleşmenin derhâl sona ereceğini kararlaştırmaları da mümkün değildir. Taraflar sözleşmeye böyle bir hüküm koyar, bunun üzerine taraflardan biri sözleşmeyi derhâl fesheder ve karşı taraf da bu feshi kabul ederek kiralananı başka bir kişiye kiralarsa; taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık söz konusu olmadığı için, hukuku ilgilendiren bir meseleden de bahsedilmez.
Taşınmazlara ve taşınır yapılara ilişkin belirsiz süreli kira sözleşmeleri, 3 aylık fesih bildirim süresi içinde fesih bildiriminde bulunmuş olmak kaydıyla, 6 aylık fesih döneminin sonunda sona erer. Taşınırlara ilişkin kira sözleşmelerinde yalnızca üç günlük fesih bildirim süresi bulunmaktadır. Bunun anlamı; herhangi bir döneme bağlı olmadan, istenildiği zaman fesih bildiriminde bulunulabilmesidir.
Daha önce de söylediğimiz üzere, mesleki faaliyete ilişkin kira sözleşmeleri, 3 aylık kira dönemi sonu için en az 1 ay önceden fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla, yalnızca kiracı tarafından feshedilebilir.
Kiracının ölümü hâlinde, mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak, en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. (TBK m.333) Bu fesih, haklı sebebe dayanılarak gerçekleştirilen fesihtir.
“Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.” (TBK m.356) Konut ve çatılı iş yeri kiralarında 333. madde yerine 356. madde uygulanır. Diğer kiralarda ise 333. madde uygulama alanı bulur.
Kira Sözleşmesinin Haklı Sebeple (Olağanüstü Fesihle) Sona Erdirilmesi
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Önemli sebepler, TBK m.331’ e göre; Bir kira sözleşmesinin haklı sebeplerle sona erdirilebilmesinden bahsedebilmek için, her şeyden önce ortada belirli ya da belirsiz süreli olarak kurulmuş olan bir kira sözleşmesinin varlığına ihtiyaç bulunmaktadır. Bir başka ifadeyle, kira sözleşmesi ister belirli süreli ister belirsiz süreli olarak akdedilmiş olsun, haklı sebebin varlığı hâlinde sona erdirilebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde olağan fesih yoluna gidilemez; zira sözleşmenin olağan sona erme yolu, sürenin dolmasıdır. Olağanüstü fesih ise, sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olduğuna bakılmaksızın, haklı sebeplerin varlığı hâlinde mümkün olabilmektedir. İşbu haklı sebepler taraflardan en az birisinin sözleşmeye devam edebilmesini kendisinden beklenemez duruma getirmektedir. Bu gibi durumlarda, fesih dönemine uyulmasına gerek yoktur; ancak fesih bildirim süreleri m. 329’a göre 3 ay, m.330’a göre ise 3 gün şeklindedir. Konut ve çatılı iş yeri kirası söz konusu ise, fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. “Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” (TBK m.331/2)
Burada, “Duruma göre en düşük tazminat bile olağanüstü fesih durumunda yeterli olabilir” görüşü hâkimdir. Bu noktada, tartışmalara pek girmemekle birlikte şunları söyleyelim: Kiralanan, kira sözleşmesinin sona ermesinden önce kiraya verene teslim edilirse, kiracı, yalnızca makul bir süre daha kira bedelini ödemekle yükümlüydü. Kiracı, olağanüstü fesihle sözleşmeyi sona erdirdiğinde, bu sona erme haklı sebebe dayandığı için; bazı yazarlar, kiracıdan tam bir tazminat istenmemesi gerektiğini öne sürmektedirler. Bir diğer söyleyişle, “kira sözleşmesi devam etseydi, kiraya veren ne kadar kazanacak idiyse yine o kadarını kazansın” gibi bir bakış açısının doğru olmadığı ve böylece tazminatın mutlaka sınırlandırılması gerektiği ileri sürülmektedir. Tazminat miktarının sınırlandırılması hususunda tartışma bulunmamaktadır. Sınırın nasıl belirlenmesi gerektiği noktasında ise doktrinde çeşitli görüşler vardır. Bir görüşe göre tazminat, makul bir süre için ödenmesi gereken kira bedeli ile sınırlıdır. Yani tazminat, kiralananın yeniden başka bir kişiye kiralanması için gereken makul süre boyunca ödenecek miktarla sınırlandırılmalıdır. Haklı sebeple ilgili birkaç durum söz konusu olabilir:
Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmenin Feshi
· Böyle bir feshin söz konusu olabilmesi için, her şeyden önce, kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmış olması gerekmektedir.
· Kiracı, muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemekte temerrüde düşmüş olmalıdır. Dikkat edilmesi gerekir ki, yalnızca kira bedelini değil, yan giderleri ödemekte temerrüde düşülmesi de bir fesih sebebidir.
· Kiracıya, yazılı fesih ihtarıyla, ödeme için bir süre verilmiş olmalıdır. Bu fesih ihtarında, ödenmeyen kira bedeli ya da yan giderlerin miktarı belirtilmelidir. Aynı ihtarda, kiracıya verilen sürenin dolması üzerine sözleşmenin feshedilip tahliye davasının açılacağı ibaresi de yer almalıdır. Kiracı, kendisine verilen süreye rağmen kira bedelini ya da yan giderleri ödememişse; sözleşmenin hangi kira sözleşmesi niteliğinde olduğuna bakılmaksızın derhâl feshedilebilmesi mümkündür.
· Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından özellik arz eden nokta, konut ve çatılı iş yeri kiralarında gerek fesih ihtarının gerek fesih hakkının kullanılmasının yazılı şekle tâbi olduğudur.
Kiracının İflası Hâlinde Sözleşmenin Feshi
· Kiracının iflası halinde sözleşmenin feshinin gündeme gelebilmesi için, güvence gösterilmemiş olması gerekmektedir. Kiracı, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada zaten iflas etmiş durumdaysa, kiraya veren daha sonradan kiracının iflasına dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Dolayısıyla, kiracının kiralananın tesliminden sonra iflas etmiş olması gerekmektedir. Çünkü bu aşamaya kadar alınacak başka tedbirler vardır; ancak teslimden sonra yapılacak tek şey, güvence vermektedir.
· Kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence isteyebilir. Dikkat edilmesi gerekir ki, kiraya verenin güvence isteyebilmesi için “işlemiş kira bedeli bulunması” şartı yoktur; “işleyecek kira bedeli” nin var olması yeterlidir.
· Kiracıya ve iflas masasına, güvence gösterilmesi için yazılı olarak süre verilir. Eğer güvence verilmezse, derhâl fesih mümkündür. Burada “derhâl fesih” ifadesinden, fesih bildirim süresine uyulmasına gerek olmaksızın sözleşmenin feshedilebileceği anlamını çıkarmak gerekir.
Kiracının iflası, TBK m.332’ ye göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir. Bu hüküm, konut ve çatılı iş yeri kiralarında da uygulanma kuvvetini haizdir.
Kiracının Kiralananı Özenle Kullanmamış Olması Veya Komşulara Saygı Göstermemesi
Bu sebeple feshin gerçekleştirilebilmesi için şu şartların varlığı gerekmektedir:
1.Kiralananın kullanımı kiracıya bırakılmış olmalıdır.
2.Kiracı, kiralananı özensiz kullanmış veya komşulara saygı göstermemiş olmalıdır.
3.Konut ve çatılı iş yeri kirası söz konusu ise kiraya veren, kiracıya en az otuz günlük süre vermelidir. Ayrıca, kiraya veren, ihlal sona ermezse sözleşmeyi sona erdireceğini de kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
4.Kiraya veren, diğer kira sözleşmelerinde ise sözleşmeyi yazılı bir bildirimle derhâl sona erdirebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında şu üç şarttan herhangi birinin gerçekleşmesi durumunda derhâl fesih de gündeme gelebilir:
a)Kiralanana kasten ağır bir zarar verilmelidir.
b)Kiracıya verilecek sürenin yararsız olduğu anlaşılmalıdır.
c)İhlal davranışı, sözleşmeye devam edilmesini kiraya veren ya da komşuları bakımından çekilmez kılmalıdır.
Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme, ya fesihle ya da tahliye davasıyla sona erdirilebilir.
Fesihle Sona Erme
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında sürenin dolması: Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin olağan sona erme yolu sürenin dolmasıydı fakat ortada bir konut ve çatılı iş yeri kirası söz konusu ise, sözleşme belirli süreli olsa dahi sürenin dolmasıyla sona ermez. Dolayısıyla, bu sözleşmelerin sona erdirilebilmesi için şu şartların varlığı gerekmektedir:
1.Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır; aksi takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bildirimde bulunulmadığı için uzayan bu sözleşmenin, yeni bir sözleşme olduğu kabul edilmektedir. Söz konusu sözleşmenin yeni bir sözleşme olduğunun kabul edilmesinin en önemli sonucu, kira sözleşmesinin başında verilen güvencelerin ortadan kalkmasıdır.
2.Kiraya veren, 10 yıllık sürenin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz Süreli Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” (TBK m.347/2) Buradaki fesih bildiriminin yazılı bir şekilde yapılması gerekmektedir.
Tahliye Davası Yolu İle Sona Erme
Burada öncelikle söylememiz gereken, tahliye davasının yalnızca kiraya veren tarafından açılabilmesidir. Özellikleri:
1.Tahliye davası, yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından söz konusu olabilir.
2.Kiracı, tahliye kararının kesinleşmesine rağmen kiralananı boşaltmamışsa; kararın kesinleştiği tarihten kiralananın boşaltıldığı tarihe kadar ecri misil ödenmesi gündeme gelir.
3.Tahliye davasını açma süresi 1 aydır; fakat kiraya veren, bu 1 aylık süre içerisinde davayı açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır.
4.İhtiyaç sebebiyle tahliye söz konusu ise, kiralanan, haklı sebep yoksa üç yıl geçmeden evvel başkasına kiralanamaz.
5.Tahliye davasının açılabilmesi için, kanunda yazılı tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmesi gerekmektedir.
Tahliye sebepleri kendi içerisinde, kiracıdan kaynaklanan ve kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri olmak üzere ikiye ayrılır:
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
1)Yazılı Tahliye Taahhüdü
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” (TBK m.352/1)
Taraflar arasında uyuşmazlık daha çok, yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olup olmaması noktasında çıkmaktadır. Uygulamada, bu taahhüdün çoğunlukla geçersiz olduğu görülmektedir. Zira söz konusu taahhüdün geçerli olabilmesi için, kiracının özgür iradesi ile verilmiş olması gerekmektedir. Bunun da göstergesi, taahhüdün sözleşme kurulduktan sonra verilmiş olmasıdır. Bir tahliye taahhüdü, sözleşme kurulduktan sonra, kiracının ya da yetkili temsilcisinin özgür iradeleriyle verilmiş bir yazılı tahliye taahhüdü değilse; söz konusu tahliye taahhüdü geçersizdir. Böyle bir durumda kiraya verenin açtığı dava, geçersizlik sebebiyle reddedilecektir.
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için şu şartların varlığı gerekmektedir:
1.Adı üzerinde, taahhüdün yazılı bir şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Yazılı tahliye taahhüdünün şarta bağlanması mümkündür.
2.Söz konusu taahhüdün ya bizzat kiracı tarafından, ya da kiracının yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması gerekir.
3. Belirli bir tahliye tarihinin gösterilmiş olması gerekmektedir.
4. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra özgür iradeyle verilmiş bir tahliye taahhüdünün varlığı gerekmektedir. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesi veya icra dairesine başvurulabilir.
İki Haklı İhtar
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” (TBK m.352/2)
• İki haklı ihtarın üst üste gelme ya da gelmeme zorunluluğu yoktur.
• İhtardan sonra kira bedelinin ödenmemiş olması zorunluluğu yoktur. Bir diğer ifadeyle, kira bedelinin haklı ihtar çekildikten sonra ödenmesi, haklı ihtarı ortadan kaldırmaz.
• Haklı ihtardan bahsedebilmek için, muaccel olmuş kira bedelinin varlığı gerekmektedir. Bir diğer ifadeyle, ancak muaccel olmuş bir kira bedeli için kiracıya haklı ihtar çekilebilir.
• İhtar kiracıya ulaşmadan evvel kiracı kira bedelini öderse, ortada haklı bir ihtardan bahsetmek mümkün değildir.
• Yan giderlerin ödenmemesi sebebiyle tahliye davasının açılması mümkün değildir.
• İhtarın farklı iki kira dönemi için çekilmesi gerekir.
Tahliye davası, bir yıldan kısa süreli ve bir yıllık kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay; bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının veya artan yılın bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.
Kiracının Kendi Konutunun Bulunması
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” (TBK m.352/3)
· Kiraya verenin, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada böyle bir konutun varlığını bilmemesi gerekir.
· Kiracının konutu ile kiraya verenin konutunun kullanıma elverişlilik yönünden eşdeğer olması gerekir.
· Dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılır; kiraya veren, bu süre içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
1) İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
· Kiraya verenin kendisinin veya belli yakınlarının konut ve iş yeri ihtiyacının bulunması durumunda, ihtiyaç sebebiyle tahliye talebi söz konusu olabilir. Kiraya verenin yakınlarından kastımız; eşi, alt/üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. (TMK m.364)
· Yalnızca konuta ihtiyaç bulunması zorunluluğu yoktur; iş yeri de ihtiyacın konusunu oluşturabilir. Ancak kiraya veren, konut ve iş yerine ihtiyacı olduğu hususunda samimi olmalıdır. Bir diğer deyişle, konut ve iş yerini kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.
· İhtiyaç sebebiyle tahliyede de kiraya verenin cezai sorumluluğu gündeme gelebilir.
Kiraya veren, konuta ihtiyacı olduğunu öne sürer, kiracıdan konutu tahliye etmesini ister ve kiracı da kiraya verenin kendisine dava açmasına fırsat vermeyerek konutu tahliye ederse;, 3 yıl geçmeden ve haklı sebep olmaksızın konutu başkasına kiralayan kiraya veren, bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat cezasına mahkûm edilir. Yani kiraya verenin cezaya mahkûm edilebilmesi için kiracıya dava açmış olması şart değildir. Kiraya veren, taşınmazı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirir ve daha sonra da başkasına satarsa, acaba yine tazminat cezası ödenmesi gündeme gelebilir mi? Kanaatimce bu, bir özel hukuk cezası niteliğini taşıdığı için, bu hükmün dar yorumlanması gerekir. Kanun koyucu, burada taşınmazın yalnızca üçüncü bir kişiye kiralanması durumunda tazminat cezasının söz konusu olabileceğini kabul ettiği için, satış bu hükmün dışında kalır.
· Dava, sözleşme eğer belirli süreliyse, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
· Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise tahliye davası, belirsiz süreli olan bu sözleşme olağan fesih yoluyla sona erdirilseydi ne zaman feshedilecek idiyse; feshedildiği tarihten itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. Demek ki, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde öncelikle olağan feshin ne zaman gerçekleşeceği hesaplanır ve daha sonra sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılır.
Yeni Malikin İhtiyacı
Normal şartlarda yeni bir ev satın alan kişi, bu evin içinde kiracının oturması durumunda, kiraya veren sıfatını kazanır. Ancak bu kişinin söz konusu eve ihtiyacının olması durumunda, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi mümkündür. Nitekim yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye yoluna başvurmasının şartlarıyla eski malikinki, birkaç fark dışında örtüşmektedir.
Bu şartları şu şekilde saymamız mümkündür:
· Konutun, kira sözleşmesi devam ederken el değiştirmiş olması gerekmektedir.
· Yeni malikin kendisi, eşi, alt/üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerden birinin konuta ihtiyacı olmalıdır.
· Yeni malik, konuta ihtiyacı olduğu hususunda samimi olmalıdır.
· Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmemiş olmalıdır. Eğer tapuya yapılan bir şerh söz konusu ise yeni malik, konuta ihtiyacı olduğunu ileri sürerek tahliye davası açamaz ve böylece kiracıyı konuttan çıkaramaz. Zira burada, kiracının bir kuvvetlendirilmiş alacak hakkı söz konusudur.
· Yeni malikin kiralananı iktisap ettiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihbarda bulunması gerekmektedir.
· Yeni malik tahliye davasını en erken, iktisap tarihinden itibaren altı aylık süre geçtikten sonra açabilir. Yukarıda söylediğimiz bir aylık ihbar süresi, bu altı aya dâhildir.
· Dava en geç altı aylık sürenin dolmasından sonraki bir ay içerisinde açılabilir. Eğer bu süre içerisinde de açılmazsa, yeni malik eski malike dönüşür ve eski malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebine ilişkin hükümler uygulanır. (Yeni malikte 351, eski malikte 350. madde hükmü uygulanır.)
Kira Konusu Şeyin Yeniden İnşa ve İmarı
TBK m.350/c.2’ye göre, “Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Şartları şu şekilde sayabiliriz:
• Yeniden inşa ve imar zorunlu olmalıdır. Yeniden inşadan kastımız, taşınmazın kısmen veya tamamen yeniden yapılmasıdır. İmar ise, mevcut yapının daha kullanışlı hâle getirilmesi için esaslı surette tamir edilmesi, genişletilmesi ve değiştirilmesidir. Yeniden inşa ve imarın esaslı surette olması, kiracının kira konusu şeyi kullanmasının imkânsız hâle gelmesine neden olur. Bir diğer ifadeyle, kiracı, kiralananı kullanamıyorsa, ortada esaslı surette gerçekleştirilen bir inşa ve imar faaliyeti söz konusudur. Böyle bir durumda, kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonuna kadar bekler ve daha sonra bir ay içerisinde tahliye davasını açar. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, sözleşme olağan fesih yoluyla en erken ne zaman sona erdirilecek idiyse, ona göre bir hesap yapılır ve bu sona erme tarihinden itibaren bir ay beklenir ve tahliye davası açılır.
• Kiraya veren, kendisinin yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye talebi kabul edilip, kiracının taşınmazdan çıkarılmasından sonra 3 yıl geçmeden ve haklı bir sebep olmaksızın, taşınmazı başka bir kişiye kiraya veremez.
• Kiraya verenin imar ve inşayı gerçekleştirdikten sonra taşınmazı öncelikle eski kiracıya sunması gerekir. Zira bu noktada, eski kiracının bir öncelik hakkı bulunmaktadır ve bu hak sona erdirilmeden ve 3 yıl geçmeden, taşınmazın başkasına kiralanması söz konusu değildir. Aksi takdirde, kiraya veren, bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat cezasıyla cezalandırılır.
Öncelik hakkıyla ilgili olarak bir diğer diğer değinmemiz gereken de şudur: Kiraya veren, taşınmazın yeniden inşa ve imar işlemlerinden sonra kiracıya, kiracının söz konusu taşınmazda oturmak isteyip istemediğini öğrenmek amacıyla yazılı bir bildirimde bulunur. Kiracının, bu yazılı bildirimi izleyen bir ay içerisinde kiraya verene dönüş yapması gerekmektedir; aksi takdirde, kiraya veren, taşınmazı istediği kişiye kiraya verebilir.
