Konut yatırımcısının gözbebeği olan İstanbul’da, 2025 yılının son verileri emlak piyasasındaki çarpıcı değişimi gözler önüne serdi. Endeksa tarafından açıklanan Aralık 2025 verilerine göre, İstanbul genelinde daire nitelikli konutların ortalama kira bedeli 33 bin 823 TL olarak kayıtlara geçti. Geçtiğimiz yıl boyunca kiraların ortalama %35,67 oranında artış gösterdiği mega kentte, bir konut yatırımının ortalama geri dönüş (amortisman) süresi 14 yıl olarak hesaplandı. İl genelindeki yıllık brüt getiri oranı ise %7,24 seviyesinde seyretti.
Esenyurt’ta Yatırımın Geri Dönüşü Rekor Kırıyor
İstanbul’un en çok konut satışı yapılan ve metrekare fiyatlarının en erişilebilir olduğu ilçesi olan Esenyurt, kira getirisi oranında tüm ilçeleri geride bırakarak zirveye oturdu. Esenyurt’ta yıllık kira getirisi %9,41 gibi yüksek bir seviyeye ulaşırken, ortalama kira bedeli 20 bin 222 TL oldu. Esenyurt’un bu başarısının arkasında, konut satış fiyatlarının (m² başına 27 bin 140 TL) kira bedellerine oranla daha dengeli seyretmesi yatıyor. Esenyurt’u, yatırımcısına yüksek kazanç sunan diğer ilçeler olan Fatih (%8,85), Güngören (%8,52) ve Bahçelievler (%8,50) takip etti.
Lüks Semtlerde Kira Yüksek Ama Getiri Düşük
Haberde dikkat çeken en çarpıcı detay ise İstanbul’un en pahalı semtlerindeki getiri oranları oldu. Beşiktaş, Kadıköy, Sarıyer ve Bakırköy gibi kira bedellerinin 65 bin TL seviyelerine çıktığı ilçeler, kira getiri oranı listesinde son sıralara geriledi.
Örneğin, İstanbul’un en pahalı ilçelerinden Kadıköy’de ortalama kira 65 bin 444 TL olmasına rağmen, konut satış fiyatlarının çok yüksek olması nedeniyle yıllık getiri oranı %4,87’de kaldı. Benzer şekilde, Beşiktaş %4,40 ve Sarıyer %4,57 getiri oranıyla yatırımcısına daha uzun süreli bir geri dönüş vaat ediyor. Listenin en sonunda ise %3,97 getiri oranıyla Beykoz yer aldı.
Amortisman Süresi Yatırım Kararını Değiştiriyor
Veriler, kira tutarının yüksek olmasının her zaman "iyi bir yatırım" anlamına gelmediğini kanıtlıyor. Zeytinburnu ve Beyoğlu gibi bölgeler, hem yüksek kira tutarları hem de %8’in üzerindeki getiri oranlarıyla orta yolda bir avantaj sunarken; Üsküdar ve Bakırköy gibi köklü semtler, yatırımın geri dönüş süresinin uzunluğu nedeniyle daha çok oturum amaçlı tercih ediliyor. 2026 yılına girerken yatırımcıların "pahalı konut" yerine "hızlı dönen konut" stratejisine yönelmesi bekleniyor.
Kaynak: Türkiye Gazetesi
