Konut fiyatlarında reelde devam eden düşüş, kiraların artması ile birlikte amortisman sürelerini kısaltmaktadır. Türkiye genelinde son 5 yılda ortalama geri dönüş süresi 13 yıl olarak hesaplanırken, en çok konut satılan 30 ilin 25'inde bu süre alıcı lehine değişim göstermiştir.
Özellikle İstanbul'da, iki yıl önce 15 yıl olan amortisman süresi bu yıl 12 yıla gerilemiştir. Ankara ve Şanlıurfa'da ise bu süre 11 yıl olarak kaydedilmiştir. Bu durum, konut fiyatlarının reelde düşüş göstermesi ve kiraların artış göstermesi ile doğrudan ilişkilidir.
Amortisman Süreleri Nasıl Değişti?
Yapılan araştırmalara göre, ülke genelinde son 5 yıllık süreçte amortisman süresi ortalama 13 yıl olarak belirlenmiştir. Satılık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 40 bin 944 TL, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon 118 bin TL olarak açıklanmaktadır. Ayrıca, metrekare kira bedeli 268.26 TL, ortalama kira bedeli ise 26 bin 826 TL seviyesindedir.
30 il içerisindeki 5 yıllık değişime bakıldığında, yalnızca 5 ilde amortisman süresi uzarken, 25 ilde yatırımın daha avantajlı hale geldiği gözlemlenmektedir. İstanbul'da amortisman süresinin 15 yıldan 12 yıla gerilemesi, kiralardaki hızlı artışın etkisiyle gerçekleşmiştir.
Hangi İllerde Amortisman Süresi En Düşük?
Amortisman süresinin en düşük olduğu iller arasında 11 yıl ile Ankara ve Şanlıurfa yer alırken, en uzun amortisman süreleri 18 yıl ile Muğla ve 17 yıl ile Balıkesir, Elazığ ve Aydın'da karşımıza çıkmaktadır. Yıllar içerisinde yaşanan değişimler incelendiğinde, son 5 yılda yatırımın geri dönüş süresinin en çok kısaldığı iller arasında Manisa, Eskişehir, Şanlıurfa, Afyonkarahisar ve Çanakkale bulunmaktadır.
Amortisman süresinin uzadığı iller ise Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya olarak belirlenmiştir. Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, amortisman sürelerindeki değişimin yatırımcıların yalnızca satış fiyatlarına değil, aynı zamanda kira getirilerine de odaklanması gerektiğini göstermektedir.
Bölgesel Dinamikler Neden Önemli?
Öğüt, Haziran 2026 verilerinin Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresinin son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde istikrarını koruduğunu gösterdiğini belirtmiştir. Ancak il bazındaki farklılaşmalar, yatırım kararlarında bölgesel dinamiklerin her zamankinden daha belirleyici hale geldiğini ortaya koymaktadır. Özellikle Muğla ve Antalya gibi turizm ve ikinci konut talebinin yüksek olduğu bölgelerde son 5 yılda satış fiyatı artışının kira artışının önüne geçmesi, amortisman süresinin uzamasına neden olmuştur.
Şanlıurfa ve Eskişehir gibi şehirlerde ise kira artışının satış fiyatı artışından daha yüksek olması, geri dönüş sürelerinin belirgin biçimde kısalmasını sağlamıştır. Örneğin, ortalama konut fiyatının 11 milyon TL'yi aştığı Muğla'da amortisman süresi 18 yıl ile Türkiye'nin en yüksek seviyesinde yer alırken, 6 milyon TL'yi aşan ortalama konut fiyatına sahip Antalya'da bu süre 16 yıl olarak hesaplanmaktadır. Yatırımcıların yalnızca konutun bugünkü fiyatına değil, aynı zamanda kira potansiyeline, bölgenin demografik yapısına ve uzun vadeli talep dinamiklerine de dikkat etmeleri gerekmektedir.
