2026 yılı itibarıyla Türkiye'de gayrimenkul piyasasında önemli değişiklikler meydana geldi. Yeni düzenlemelerle birlikte, konut satışları artık gerçek değerleri üzerinden gösterilmeye başlandı. Bu durum, tapu masraflarının da artış göstermesine neden oldu. Tapu masrafları, konutun gerçek satış değeri üzerinden %4 oranında hesaplanmakta ve bu değişiklik, belediye kayıtlarındaki düşük rayiç bedellerinin geçerliliğini sona erdirmiştir. Ayrıca, her işlem için tapu dairelerinde 6 bin 681 TL döner sermaye ücreti alınmaktadır.
Şubat ayında e-devlet üzerinden resmi yetki verme zorunluluğu devreye girecek. Bu uygulama, mülk sahiplerinin konutlarını satılığa çıkarırken e-devlet üzerinden yetki almasını zorunlu hale getirecek. Emlakçılar, bu yetkiyi almadan mülkü pazarlama süreçlerine geçemeyecek ve dolayısıyla yetkisiz ilanların önüne geçilecektir. Bu durum, hem alıcılar hem de satıcılar için vergi ve hukuki riskleri azaltmayı hedeflemektedir.
Yeni düzenlemelerin etkileri nelerdir?
İstanbul Anadolu yakasında faaliyet gösteren Adrese Gayrimenkul'ün yöneticisi Selçuk Hiçdurmaz, tapuda düşük bedel gösterme alışkanlığının uzun vadede ciddi vergi ve hukuki riskler barındırdığını belirtmiştir. Gerçek satış bedeli ile tapu beyanı arasındaki fark, ileride yapılacak denetimlerde alıcı ve satıcıyı zor durumda bırakabilmektedir. Ayrıca, bu durum, ülke genelindeki konut fiyat istatistiklerinin sağlıklı bir şekilde oluşmasını da engellemektedir.
Hiçdurmaz, şeffaf tapu beyanının sadece vergi meselesi değil, piyasanın doğru okunabilmesi için de kritik bir unsur olduğunu vurgulamaktadır. Yeni düzenlemeler, piyasanın düzenlenmesi ve şeffaflaştırılması amacıyla hayata geçirilmektedir.
İstanbul'daki tapu masrafları ne durumda?
İstanbul'da konut piyasasının en hareketli ilçelerine bakıldığında, 2025 yılı Aralık ayı itibarıyla Endeksa verilerine göre 2+1 dairelerin ortalama fiyatları ve bu fiyatlara karşılık gelen ortalama tapu masrafları dikkat çekmektedir. Örneğin, Sarıyer'de ortalama daire fiyatı 17 milyon 424 bin TL iken, tapu masrafı 696 bin 960 TL olarak hesaplanmaktadır. Kadıköy'de ise bu rakam 13 milyon 315 bin 10 TL (532 bin 600 TL tapu masrafı) olarak belirlenmiştir.
Beşiktaş, Bakırköy, Üsküdar gibi diğer ilçelerde de benzer şekilde yüksek tapu masrafları söz konusudur. Örneğin, Beşiktaş'ta ortalama daire fiyatı 12 milyon 247 bin 20 TL, tapu masrafı ise 489 bin 880 TL'dir. Bu durum, İstanbul'daki konut piyasasının dinamiklerini ve tapu masraflarının nasıl şekillendiğini göstermektedir.
Tapu masraflarındaki artışın nedenleri nelerdir?
Yeni düzenlemelerin bir diğer önemli etkisi, tapu masraflarının artış göstermesiyle birlikte, bankaların da para alışverişinde devreye girmesidir. Alıcıların, yüksek bedeller nedeniyle tapu masraflarını karşılamakta zorlanabileceği öngörülmektedir. Bu durumda, %2-%2 uygulamasının daha yaygın hale gelmesi beklenmektedir. Böylece, tapu masraflarının alıcılar tarafından daha dengeli bir şekilde karşılanması sağlanabilir.
Tapu masraflarındaki artış, aynı zamanda kayıt dışı emlakçılık, sahte ilan ve kaparo dolandırıcılığı gibi olumsuz durumların önüne geçilmesi amacıyla da önemli bir adım olarak değerlendirilmektedir. Elektronik ortamda ilanların doğrulanması ile birlikte, satılıktaki konutlar ile tapu kayıtlarının entegre olması sağlanacaktır. Bu durum, piyasanın daha sağlıklı bir şekilde işlemesine katkıda bulunacaktır.
