İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olmasının yanı sıra, son yıllarda nüfus artış hızında belirgin bir düşüş yaşamaktadır. 2024 yılı itibarıyla İstanbul'daki yıllık nüfus artış hızı binde 2,91 olarak kaydedilirken, bu oran geçen yıl binde 3,33 seviyesine ulaşmıştı. Bu durum, şehrin göç alma kapasitesinin azalması anlamına geliyor.
Öte yandan, İstanbul'un komşu illerinden Tekirdağ ve Kocaeli, bu süreçte dikkat çekici bir nüfus artışı göstermektedir. Tekirdağ'da binde 17,77, Kocaeli'de ise binde 14,53 oranında bir artış yaşanması, bu illerin cazibesini artıran unsurlar arasında yer alıyor.
İstanbul'daki Yüksek Konut Fiyatları Neden Göçü Hızlandırıyor?
Uzmanlar, İstanbul'daki konut fiyatlarının Tekirdağ ve Kocaeli'nin yaklaşık iki katı seviyesinde olmasının, bu illere olan göçü hızlandıran başlıca etkenlerden biri olduğunu belirtiyor. İstanbul'da ortalama konut fiyatı, 2026 itibarıyla 59.179 TL/m2 olarak belirlenirken, Tekirdağ'da bu rakam 29.421 TL/m2, Kocaeli'de ise 36.988 TL/m2 seviyesinde kalmaktadır. Bu durum, İstanbul'dan kaçışın nedenlerinden biri olarak değerlendirilmektedir.
Barınma maliyetlerinin artmasıyla birlikte, İstanbul'un nüfus artış hızı yavaşlarken, çevre iller büyüme göstermektedir. İstanbul'dan komşu illere olan göç, bu illerin daha uygun konut fiyatları ve yaşam maliyetleri sunmasından kaynaklanmaktadır.
Komşu İllerdeki Nüfus Artışı ve Konut Fiyatları
2025 yılında Tekirdağ, Kocaeli, Yalova, Sakarya, Bursa ve Balıkesir gibi illerdeki nüfus artış hızları dikkat çekmektedir. Tekirdağ, binde 17,77 ile en yüksek artış oranına sahipken, Kocaeli binde 14,53 ile onu takip etmektedir. Yalova, Sakarya ve Bursa da sırasıyla binde 12,12, binde 11,60 ve binde 7,50 oranlarıyla bu tabloya dahil olmaktadır.
Özellikle Kocaeli, İstanbul'un doğu komşusu olarak, konut fiyatlarının %37 daha ucuz olduğu bir pazar sunmaktadır. Bu durum, Kocaeli'nin cazibesini artırmakta ve nüfus artışını desteklemektedir. Tekirdağ ise, Antalya'dan sonra Türkiye'de en yüksek nüfus artış hızına sahip ikinci il konumundadır.
İstanbul'dan Tekirdağ ve Kocaeli'ne Kaçışın Arkasındaki Dinamikler
İstanbul ve çevresindeki gayrimenkul sektörünün temsilcileri, bu göç hareketliliğinin ardında yatan nedenleri analiz etmektedir. Adrese Gayrimenkul'ün Kurucusu Selçuk Hiçdurmaz, İstanbul'daki konut fiyatlarının diğer illere kıyasla yüksek seviyelere ulaştığını ifade etmektedir. Bu durum, İstanbul'un daha az talep görmesine neden olmaktadır.
Hiçdurmaz, Tekirdağ ve Kocaeli'nin sanayi açısından gelişmiş yapıları ile İstanbul'a yakın olmalarının, bu illere olan ilgiyi artırdığını vurgulamaktadır. İstanbul'dan bu iki il başta olmak üzere Marmara'nın diğer illerine bir göç dalgası yaşandığı gözlemlenmektedir.
