Kiracı ve ev sahibinin hakları Borçlar Kanunu ‘nun 6098 saylılı maddesi ile güvence altına alınmıştır. Ev sahibi ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi resmi nitelikte bir anlaşmadır. Bu anlaşma ile belirtilen süre boyunca belirlenen miktar karşılığında mülkün kullanım hakkı kiracıya verilmiş olur.
SÖZLEŞMENİN KAPSAMI
Yapılan sözleşmede hem kiracıyı hem de mülk sahibini sonradan çıkabilecek anlaşmazlıklardan korumak amacıyla her ayrıntı net olarak ifade edilmelidir. Ev teslim edilirken bulunan demirbaşlar, yapılmış tadilatlar ve varsa evin kusurları sözleşmeye eklenmelidir. Günümüzde oldukça yüksek olan aidat ve bina yönetimi ile ilgili bilgiler net olarak sunulmalıdır. Kira ödeme günleri ve yıllık kira artış oranları, sözleşmeye eklenmesi gereken en önemli unsurlar arasında bulunmaktadır.
KİRACI HAKLARI NELERDİR?
Borçlar Kanunu’na göre kiracıların hakları şu şekildedir;
- Mülk sahini, kiralanan evi sözleşmede belirtilen tarihte ve belirtildiği gibi eksiksiz ve kusursuz olarak teslim etmekle sorumludur. Sözleşme süresince de aynı niteliklerde bulundurmakla yükümlüdür.
- Kiralan gayrimenkulde sonradan sonradan bir ayıp oluşması durumunda kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini talep edebilir. Bu durumda tadilatlar kira bedelinden karşılanabilir. Ya da belirli bir oranda indirim yapılabilir.
- Kiracı kiraladığı mülkü bir başkasına kiralayamaz ya da bir başkasına devredemez.
- Yasal bildirim süresine bağlı kalarak kiracı ya da mülk sahibi sözleşmeyi haklı gerekçelerle her zaman feshedebilir.
- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirtilmesi konusu dışında, kiracı aleyhine herhangi bir değişiklik yapılamaz.
- Kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmaması halinde, sözleşme aynen devam eder. Yenilenmeyen kontratlar aynı şekilde 1 yıl süreyle daha geçerli olur. Bu durumda mülk sahibi, sözleşme süresinin bittiği gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdiremez.
KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?
- Kiracı sözleşmede belirlenen miktar kirayı belirlenen zamanda mülk sahibine - ödemekle yükümlüdür.
- Sözleşmede kira ödeme tarihi belirtilmemiş ise kira her ayın sonunda ödenir. Kanunda ayrıca bu durum için “gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa” şeklinde bir ibare bulunmaktadır.
- Kiracı kirasını ve diğer giderlerini ödemediği takdirde mülk sahibinin kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmaktadır.
- Kiracı, kiraladığı yerde bir yenilik ya da değişiklik yapmak isterse, mülk sahibinden yazılı izin almak zorundadır.
- Kiralanan mülkün doğal olarak eskimesi ve bazı yıpranmaların oluşması ilgili kanunlarda öngörülmüş, ancak onun dışında kiracının eve herhangi bir zarar vermemiş olması kiracıya yüklenmiş bir sorumluluktur.
- Çevre sakinlerinin haklarını gözetmesi yine kiracıdan beklenen sorumlu davranıştır. Aksi halde, mülk sahibinin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkı bulunmaktadır.
KİRACI EV SAHİBİ ANLAŞMAZLIKLARINDA NEREYE BAŞVURULUR?
Kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlık durumlarında, kiracı hukuken tüketici olarak kabul görüldüğünden Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurulabilir.
KİRA ARTIŞ ORANI NASIL HESAPLANIYOR?
1 Ocak 2019 yılından itibaren geçerli olmak üzere konut kira zam oranları ÜFE değil TÜFE üzerinden hesaplanıyor. Böylelikle, oldukça yükselen kira bedellerinin kira artış oranları ile kontrol altına alınması bekleniyor.
ESKİ KİRACIYA ÖNCELİK HAKKI
Gereksinim nedeniyle kiracının mülkü boşaltması istendiği durumlarda geçerli bir sebep olmaksızın 3 yıldan önce başka birine kiraya verilemez. Örneğin kentsel dönüşüm nedeniyle kiracıdan evi boşaltması istenmiş ise, bina yeniden yapıldıktan sonra, eski kiracının yeni evi kiralama önceliği bulunmaktadır. Bu hakkını bir ay içinde kullanmazsa öncelik hakkını kaybeder. Eski kiracısına bu hakkı tanımayan ev sahibi ise Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesine göre eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
