Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin yeni olmasının kira bedelinin emsal ve rayiçlere göre düşük kalması durumunda, şartların oluşması halinde 5 yıldan önce kira tespit davası açılabileceğine hükmetmiştir.
Kira Bedelinin Düşüklüğü Neden Önemli?
Dairenin kararına göre, 2005 yılında İstanbul'daki bir iş yerini kiraya veren kişi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsallerinin çok altında kaldığını ve rayiç kira bedellerinin önemli ölçüde arttığını belirterek, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açmıştır.
Yargılamayı gerçekleştiren sulh hukuk mahkemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince taraflar arasında en son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini ve bu nedenle dava tarihi itibarıyla henüz 5 yıllık sürenin geçmediği gerekçesiyle, “hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını” ifade etmiştir.
İstinaf Süreci ve Yargıtay'ın Kararı Nasıl Gelişti?
Davacının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, itirazı reddetmiştir. Davacı, kiracının 2005 yılından bu yana mülkü kullandığını ve yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozmuştur. Dairenin kararında, 6098 sayılı Kanun uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu ifade edilmiştir.
Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Yasal Düzenlemeler Neler?
Yasal düzenleme uyarınca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin “üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak, hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği” belirtilmiştir. Ayrıca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Kararda, “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur” denilmektedir.
