Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatları temmuz ayında enflasyondan arındırılmış olarak gerilerken uzmanlar bu durumu sert bir fiyat düşüşünden ziyade bir düzeltme süreci olarak değerlendirmektedir. Yüksek faiz oranları, Türk Lirası'nın cazibesi ve krediye erişimde yaşanan zorluklar, konut talebini baskılamaktadır. Kiralardaki artışın konut fiyatlarının üzerinde seyretmesi ise barınma sorununu derinleştirmektedir.
Konut Fiyatlarındaki Değişim Ne Anlama Geliyor?
Türkiye’de konut fiyatları TL bazında yükselmeye devam ederken, artış hızının enflasyonun gerisinde kalması dikkat çekmektedir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre konut fiyatları temmuz ayında aylık yüzde 1,5, yıllık ise yüzde 25 artış göstermiştir. Ancak enflasyondan arındırıldığında konut fiyatları yıllık yüzde 5,1 gerilemiştir. Bu durum, reel fiyatlardaki düşüşün konutların etiket fiyatlarının gerilediği anlamına gelmediğini göstermektedir.
Uzmanlar, mevcut piyasa koşullarının 2020 sonrası dönemde yaşanan hızlı fiyat artışlarının ardından bir düzeltmeye işaret ettiğini belirtmektedir. Özellikle Prof. Dr. Burak Arzova, konut fiyatlarındaki reel gerilemenin yalnızca TL bazında değerlendirilmemesi gerektiğini vurgulamaktadır. Dolar cinsinden bakıldığında fiyatlarda aynı ölçüde bir düşüş görülmediği dikkat çekmektedir.
Konut Satışlarındaki Düşüş ve Yabancı Talebi
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre temmuz ayında 123 bin 603 konut satışı gerçekleşmiştir. Konut satışları yıllık yüzde 17 gerilerken, ilk el satışları yüzde 8,6, ikinci el satışları ise yüzde 20,8 azalmıştır. Ocak-temmuz döneminde toplam konut satışları yüzde 5,5 düşüşle 823 bin 119 olarak gerçekleşmiştir. Buna karşın ipotekli konut satışları temmuz ayında yüzde 23,7, yılın ilk yedi ayında ise yüzde 30,9 artış göstermiştir.
Yabancı talebindeki düşüş de dikkat çekmektedir. Yabancılara konut satışı ocak-temmuz döneminde yüzde 7,3 azalarak 11 bin 203'e gerilemiştir. Temmuz ayında yabancıların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 1,7 olmuştur. Uzmanlar, Türkiye’nin yabancılar açısından pahalılaşmasının talebi olumsuz etkilediğini belirtmektedir.
Kira Artışları ve Konut Erişimi
Konut fiyatlarındaki reel gerilemeye karşın kiralarda aynı eğilim görülmemektedir. TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi temmuz ayında yıllık yüzde 28,4 artış göstermiştir. Yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış İstanbul’da yüzde 32,4, Ankara’da yüzde 28,6, İzmir’de ise yüzde 26,3 olmuştur. Bu durum, yeni kiracı kiralarındaki artışın, konut fiyatlarındaki yıllık artışın üzerinde gerçekleştiğini göstermektedir.
Ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir, mevcut durumu bir düzeltme süreci olarak değerlendirmektedir. Ancak Demir, reel fiyatlardaki gerilemenin konuta erişimin normalleştiği anlamına gelmediğini belirtmektedir. Yüksek faizler, krediye erişimde yaşanan zorluklar ve reel gelir kaybı, hanelerin ödeme kapasitesini zorlamaktadır. Demir, konut fiyatlarının hâlâ yüksek seviyelerde bulunduğuna dikkat çekmektedir.
Gelecek Beklentileri ve Uzman Görüşleri
Uzmanlara göre Türkiye genelinde konut fiyatlarının TL bazında sert biçimde gerilemesi şu aşamada ana senaryo olarak görülmemektedir. Mevcut eğilimin fiyatların düşmesinden çok artış hızının yavaşlaması yönünde olduğu ifade edilmektedir. Uzmanlar, sosyal konut ve kiralık konut üretiminin artırılması, ilk kez ev alacaklara yönelik desteklerin güçlendirilmesi ve çoklu konut sahipliğine yönelik politikaların yeniden değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekmektedir.
Demir, konutun yeniden erişilebilir hale gelmesi için yalnızca fiyatların veya faizlerin düşmesinin yeterli olmayacağını, gelir, finansman, konut arzı, kira ve vergi politikalarının birlikte ele alınması gerektiğini vurgulamaktadır.
